住改商需要多少相邻业主同意

　　一、住改商需要多少相邻业主同意

　　“住改商”应当经全体利害关系业主同意。

　　区分所有建筑物“住改商”就是将区分所有建筑物中的某专有部分由住宅改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，是得到一致肯认的通行观点，专有部分的用途由规划法事先确定，不得随意更改，将专有部分的用途从住宅改变为经营性用房会影响其他业主的居住环境和品质，因此部分国家和我国某区或者间接或者直接禁止“住改商”　。我国《民法典》（自２０２１年１月１日起实施）对此进行了原则上的禁止，第２７９条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

　　二、住改商的条件

　　（一）“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：

　　１、遵守法律、法规以及管理规约；

　　２、应当经有利害关系的业主同意。

　　（二）利害关系的业主同意”的理解成为“住改商”问题的关键，其中涉及以下几个问题：

　　１、利害关系业主应当如何判断。

　　２、应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意。

　　三、住改商的概念

　　住改商就是将住房改成商用房，主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。住改商最新法律规定现有依据是〔２０２０〕１１１号文件。也就是办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境。四、放宽市场准入。按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”

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