善意取得制度适用于不动产吗

　　一、善意取得制度适用于不动产吗

　　我国立法倾向和司法实践认同善意取得制度适用于不动产囿于当时的历史条件和经济发展水平，之前的司法实践中对此有些微体现，1979年2月2日最高法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》关于财产权益纠纷的规定中第二节第二条规定：房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；1984年8月30日最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条：非所有人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。上述两条司法解释对于不动产的部分共有人擅自出卖房屋的买卖关系，根据不同情况采取不同的处理方法。阐明在受让人善意无过失的情况下，可以认定买卖关系有效。又于1988年4月 2日最高法院制订了《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》，该意见第八十九条规定在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。这一司法解释还被认为是在我国现行法律中明确确立了善意取得制度 。在这些司法解释中，其意义不仅在于司法机关在审判实践中认可了善意取得的原则，而且并不局限于动产的善意取得，表述为所有的财产均可适用善意取得。所以，从我国的立法倾向及司法实践来看，善意取得制度适用于不动产是符合历来的审判实际和社会发展程度的，它不会带来观念上的根本性变革。

　　二、善意取得的适用条件

　　（一）出让人无权处分；

　　（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第三人必须是善意的，指不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。我们这里所说的善意是指第三人不知道占有人系非法转让。

　　善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。例如，错误地认为动产的承租人、借用人、受寄人、运送人是所有人或其他有处分权的人，并且依转让物当时的环境，他也不应知道占有人系非法转让，如果是对让与人的行为能力、代理权的范围、意思表示的瑕疵发生误解，不受善意取得的保护。

　　第三人受让该不动产或者动产时是善意的。这里的善意，是指取得标的物的第三人不知道或者不应当知道占有人为非法转让。这里不仅不要求第三人有出让人有权处分的确信，而且是推定任何参加交易的第三人都具有这种善意。物权法对这种善意的保护，是公信原则的体现。与之相对应的就是恶意第三人。恶意就是第三人依当时的情况知道或应当知道转让人无让与的权利。即根据当时的环境，依交易的一般情况，可以得出让与人无权让与的结论，则第三人应视为恶意。例如第三人以不正常的低价购买物品，如无相反的证据，应认为是恶意。

　　（三）以合理的价格转让；

　　（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　三、善意取得的法律效力

　　1、物权的变动

　　善意取得是原始取得，这就是说，只要符合善意取得的构成要件，原权利人与受让人之间将发生一种物权的变动，即受让人因为出于善意将即时取得标的物的所有权，而原权利人的所有权将因此消灭。原权利人不得向善意的受让人主张返还原物，而只能要求转让人赔偿损失或者承担其他法律责任。

　　2、动产上的原有权利原则上消灭

　　《民法典》第313条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”据此，只有具备以下两个条件，善意取得才能导致动产上原有权利的消灭：一是其适用范围限于动产。因为不动产上的权利都要经过登记，对外予以公示，所以，受让人在受让不动产时就知道或者应当知道不动产上的物权负担，如果不动产上的物权负担已经登记，而受让人仍然受让该不动产，其就应当承受此种物权负担。如果物上的负担已经登记，权利人没有查阅，则其应当承担因没有查阅可能形成的风险。二是善意受让人在受让时不知道或者不应当知道动产上存在着该权利。这就是说，即使因为善意取得而导致动产上其他权利消灭，也必须要求受让人是善意的。所谓善意，是针对动产上存在的其他权利而言，受让人是不知情的。如果受让人知道或者应当知道该权利的存在，就表明其不是善意的，因此，即便受让人善意取得了所有权，其也应当承受动产上的其他权利负担。例如，甲在动产上设定了抵押，未办理登记，然后将该动产转让，而受让人乙在受让动产时，如果事先知道在动产之上设定了抵押，因而是恶意的，那么，即使符合了善意取得的条件，可以发生善意取得的效果，但因为他对动产抵押权的设立是知情的，因而当抵押权人追及该动产时，基于善意取得的所有权不能对抗抵押权。但如果受让人在受让该动产时，确实不知道其上有抵押权，其在取得动产以后，该动产之上的抵押权消灭。

　　3、无权转让人的法律责任

　　原权利人因善意取得使其标的物的所有权消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任，但不能向受让人和其他权利人追及标的物。

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