产权调换补偿有哪些

　　一、产权调换补偿有哪些

　　产权调换，是指拆迁人依法提供房屋对被拆除房屋的所有权人进行补偿，被拆迁人在接受补偿后将其原房屋交拆迁人拆除的法律行为。通常情况下，在拆迁活动中，采取产权调换的方式应当考虑如下几方面的因素：

　　首先，被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的建筑面积是进行产权调换的基础。根据我国相关法规规章的规定，对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。建筑面积与实际面积不一致的，应当考虑三种情况，一是产权登记机关登记错误，那么由房屋登记机关依法纠正。二是产权人在规划管理部门批准后对原房屋进行翻建扩建，导致产权证标明的面积与原面积不一致的，报请产权登记部门处理。三是产权人未经规划主管部门批准擅自翻建扩建的，那么产权人就需要申请规划主管部门处理了，若规划部门同意补办手续，那么就按照实际面积计算产权调换面积，若规划部门不同意补办手续，那么就应当按照规划部门的处理意见决定是否进行产权调换了。

　　其次，被拆除房屋的位置、用途等因素。被拆除房屋的重置价格、重置价格结合新价格、补偿用房的重置价格、成本价格、商品房价格等是进行产权调换的计算依据，应当由有关评估机构评估并依法作出。

　　最后，拆迁补偿用房的建筑面积、建筑结构、产权归属、坐落位置等因素，评估补偿用房的评估价格，作为产权调换价格的结算依据。

　　二、房屋产权调换比例

　　１、房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。

　　２、也就是说以异地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

　　三、产权调换中不可忽视的问题

　　第一个问题：产权调换时，调换房屋的面积。在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。

　　第二个问题：原地还房。不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。原地还房中的原地，应当作何理解，这实际上在《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》关于产权调换规定的章节中已有明确

　　第三个问题：产权调换协议。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。原地，应当就是被拆迁房屋的原址。

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