2022什么是代征地
一、什么是代征地
由建设单位代国家征收集体土地为公共用地的土地简称为代征地，在我国目前城市开发与建设中，代征地是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，由建设单位给原用地者补偿，按照有关法规、规章的规定代征的公共用地。
目前，北京、上海、探圳等很多地方立法中都有城建用地由建设单位代征的规定。在城建财力不足和开发商实际受益的情况下，由开发商代国家征地制度的存在今后仍有其合理性。立法上不能丝毫不反映代征地及及其各方后续权利义务。现实已有很多纠纷产生，因此，在房地产法上，必须区分清楚什么是“毛地”、“净地”和“代征地”。依照法律惯例，通常所说建设用地合同中的“土地”用语为“毛地”，即包括“代征地”。净地不包括代征地需要另外指明。一些合同中的熟地则是指是否含配套设施，而非代征地。
国外也有公用代征地的一些基本规定，并且有些国家，比如英国，还有专门的所占征地比例的限制。让各方当事人事先明确代征的权利义务和比例，是市场机制的基本规则，也有利于鼓励开发商做公益贡献。不能把这些基本的物权权利类型，完全留给地方立法或行政法规。
物权法至少应规定“公用土地的代征人对代征地有优先使用权。在城市公用道路和设施废弃无用的情况下，原为公用代征地的，土地使用权直接归代征人”。
二、代征地费用的确定
代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准地价评估，根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征地费用，一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算，参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规，代征地费用可表达如下：
（１）代征用城区范围内非住宅用地
现状代征地楼面费用＝区位价格；现状容积率调整系数；房屋现状用途调整系数；位置临路修正系数＋地上物补偿价格
该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法
（２）代征用城区范围内住宅用地
现状代征地楼面费用＝（基准地价；ｋ＋基准房价） ；建筑面积＋地上物补偿价格
该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。Ｋ值为容积率调整系数，基准地价．基准房价以及ｋ值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿，参考多数项目的拆迁水平确定。
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