什么是业主专有权纠纷？

　　【概念】

　　业主专有权纠纷是指因建筑物区分所有权中业主专有权部分的权利归属、使用、收益和处分产生的纠纷。建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权，共同部分的共有权，以及因区分所有权人的共有关系所生的管理权。专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。

　　业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时。不得自行为之。

　　【管辖】

　　建筑物区分所有权纠中的业主专有权纠纷属于不动产引发的纠纷，应当由建筑物所在地的人民法院专属管辖。

　　【该案由应注意的问题】

　　1、专有部分面积和业主人数的认定

　　专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。（2）建筑物的总面积，按照前项的统计总和计算。

　　物权法第76条第1款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算。（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

　　2、业主专有部分的用途转换

　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经由利害关系的业主同意。这里需要注意的是：

　　（1）业主将住宅改为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

　　（2）将住宅改为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　（3）业主将住宅改为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物外的业主，主张与自己有利害关系的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其余业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务。