征收房屋须超三分之二住户同意
四川省十二届人大常委会第十二次会议前不久表决通过了《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》,将于明年1月1日起实施。条例对国有土地上房屋征收、补偿、监督检查等问题作了细化规定,进一步明确了相关工作程序和工作规范。条例的出台和实施对于规范四川省国有土地上房屋征收与补偿行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,促进社会和谐稳定具有十分重要的意义。
增加公共利益审定和公开程序
条例第二条规定,在四川省行政区域内,因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予补偿,适用本条例。
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定,征收必须基于公共利益的需要,并对公共利益作了明确界定。为此,《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》对公共利益未再进行补充规定。条例规定,确需征收房屋的,由房屋征收部门提出拟征收房屋范围,说明所根据的公共利益的具体情形,报市、县级人民政府。市、县级人民政府经审定认为确属公共利益需要征收房屋的,根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围,并予以公布。这就增加了对公共利益的审定和公开程序的规定,进一步完善了对具体征收项目是否符合公共利益的审查机制。
完善旧城区改建征收房屋规定
政府依照城乡规划法的有关规定对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建是基于大多数群众的要求和公共利益的需要,目的是改善群众的居住条件,保护群众生命财产安全,让更多群众享受改革的红利。但旧城区改建项目具有特殊性,是否启动、何时启动、如何补偿等应当更多地听取和尊重被征收人的意见,取得被征收人的理解和支持。
条例在总结四川省各地旧城区改建实践经验的基础上,进一步完善了旧城区改建征收房屋的特别规定,条例规定,实行旧城区改建,应当尊重房屋所有人的意愿。启动房屋征收程序前,房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见,进行先行协商。房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的,方可纳入旧城区改建范围,并按照前条规定启动房屋征收程序。实施旧城区改建的,房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案,签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内,签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的,由市、县级人民政府作出征收决定;未达到规定比例的,终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定,但不得低于百分之九十。
被征收房屋价值市场评估确定
被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定,而不是由政府统一规定。条例规定,被征收房屋的价值,应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,条例规定,房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。同时,为充分尊重被征收人的意愿,条例对参加投票的被征收人数量和房地产价格评估机构获得选票的数量作出明确要求,以确保体现多数被征收人的意愿。
条例规定,房屋征收补偿方案应当包括用于产权调换房屋的基本情况和交付时间,以切实保护被征收人的合法权益。
条例规定,因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。用于产权调换补偿的住宅房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积,调换房屋补偿面积内不再支付费用,超出部分按照前款规定另行结算。选择房屋产权调换的,过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。
