建立不动产统一登记制度的必要性

　　引言：任何一项制度的设立都是有利有弊的，关键问题在于通过利益衡量来确定在法律上是否有必要设立某一制度。在我国设立实质审查制度利大于弊，其主要原因在于：

　　第一，它是市场经济发展初期的必然要求。

　　我国正处于市场经济发展初期，整个社会面临着从计划经济向市场经济的转型，在这个过程中秩序比较混乱，信用低下，欺诈行为时有发生。如果对登记的事项不进行实质审查，极易造成欺诈现象。

　　第二，它有利于保护交易当事人的合法权益。

　　在实践中，由于登记机关不实行实质审查，常常发生登记错误，而使交易当事人蒙受损害。如果建立实质审查制度，就可极大地减少交易当事人的损害，保护交易当事人的合法权益。

　　第三，它有利于强化登记机关的责任感。

　　登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的，如果实行形式审查则在发现登记错误以后很难确定登记机关的责任。而在实行实质审查以后，因登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成相对人的损失时，登记机关应有义务加以赔偿，以强化登记机关的责任感，消除登记错误。

　　第四，它有利于强化登记的公示和公信功能。

　　如果登记内容经常发生错误，交易当事人就会经常依据错误信息发生交易，而过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记簿，从而降低登记的公示和公信功能，造成交易的极大妨碍，并使真正的权利人受到损害，尤其是使没有过错的无辜的人遭受损害