消费者自主选择权与跳单行为辨析

　　【案情】

　　2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。

　　【分歧】

　　本案有两种不同意见：

　　第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

　　第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。

　　【评析】

　　济南房产律师同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。分析如下：

　　第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。济南房产律师认为如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，客户可以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

　　第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。济南房产律师认为按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。