房屋、商铺转租过程中的风险防范

房屋、商铺转租过程中的风险防范
邓明友律师
案情简介：2006年元月1日A承租了某某公司的一楼商铺400平方，用于开餐馆，合同约定租期为5年，并约定不能转租，如果确实要转租必须经过公司同意。B是A的餐馆常客，但对A不是很了解，B经常到A的餐馆消费，看见生意很好，就想与A合作开餐馆。经多次与A协商，于2010年10月10日达成一致意见，A退出餐馆经营，由B一次性支付转让费50万元，转让费于10月15日支付完毕，转让费交清以后，餐馆全权由B经营，B是餐馆的合法所有人。同时约定A负责协助办理营业执照及租房合同变更手续。合同签订后，B按照约定准时交付了转让费并全部接管了餐馆经营。正当B计划着如何进一步把餐馆经营好，争取赚取更多收益的时候，与2010年10月27日收到房东某某公司的通知，由于租期将与2011年元月1日到期，合同到期后商铺将不再续租，将由公司依法收回，不再续租的理由是未经过公司同意擅自转租。B收到通知以后，及时与A联系，但是电话已经停机，去向不明，无法联系。
律师点评：最近咨询了很多房屋、商铺二手转租的问题，有转租以后合同就到期的，有已经到期仍然转租的，结果都大致相同，那就是房屋转租的转租人收了租金以后就拍屁股走人，留下烂摊子让二手承租人去与房东纠缠；商铺转租的转租人收了转让费以后就下落不明或者根本就不予配合办理相关手续。二手房屋、商铺承租人受到巨大损失却又不知道如何维权尴尬境地。本案情况及上述问题仅仅是民事纠纷，最多是民事欺诈行为，还不是刑事诈骗行为。要维权只能通过民事方式解决，要么协商解决，要么依法起诉，而且主张承担责任的对象只能是一手承租人，而不能是房屋、商铺的所有人，因为与房屋、商铺的所有人无关，他们并不知情。
结合本案的案件事实及上述问题，现在根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定来谈谈如何在二手房屋、商铺转租过程中规避风险，从而实现维护自己的合法权益。
那么我们在进行二手房屋、商铺转租时必须注意的事项是：首先，应该弄明白房屋、商铺的产权状况，查明真正的产权人。只有产权人才是房屋、商铺的所有人，也才能对房屋、商铺进行管理和处分。没有产权人及其特别授权的委托人同意就不能对房屋、商铺进行处理，否则均是无效民事行为。其次，二手承租人在签订合同时必须查看一手承租人与房屋、商铺的所有人签订的出租合同，特别应该查明是否允许转租的权利。最后，所有人允许转租的话，可以直接与一手承租人签订出租合同并由所有人签字予以认可；如果不允许转租的话，而且在签订合同时也没有取得所有人的同意并认可，那就不能签订合同，否则合同就无法履行而且是无效的。结果就如本案当事人B遇到的情况一样进入维权的尴尬境地。