“居间”与“委托”法律关系不同

【案例】
2007年12月，高先生到某房产中介公司登记求购一套房屋。中介公司工作人员向高先生推荐了一处房产，并带其到现场看房。随后，双方签订了一份房屋买卖委托协议书，约定如果高先生与业主成交，应向中介公司支付总房价的2.5％作为佣金。后来，双方因为合同履行发生纠纷，中介公司认为高先生在接受了中介服务后，却私下与房主取得联系，达成买房协议，并且完成过户手续，但至今没有向其支付任何费用，为此将高先生告上法庭，要求判令其支付相应的服务佣金及赔偿金。
法院在审理中发现，原告中介公司是以一般委托合同纠纷为案由起诉高先生的，但实际上，该公司与高先生之间的法律关系应该为居间合同法律关系，其所诉法律关系有误。据此，依照 《民事诉讼法》第一百零八条第 （二）项之规定，裁定驳回了中介公司的起诉。

【分析】
委托合同与居间合同是有区别的。委托合同是指双方当事人约定一方接受另一方委托，为委托方处理事务的合同。接受委托的一方当事人叫受托人，另一方当事人叫委托人。这类合同被广泛运用于日常生活中。而居间合同是指双方当事人约定一方接受另一方的委托，并按照委托方的指示要求，为委托方提供与他人订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托方为此将给付相应报酬的合同。在居间合同中，接受对方委托为对方提供订立合同的机会或服务的一方当事人为居间人，向居间人给付报酬的一方当事人为委托人。
委托合同和居间合同的共同点，是合同所指向的标的都是提供劳务，而不是给付物品。不过，相比委托合同，居间合同中的居间人往往限于报告订立合同的机会或提供缔约媒介服务。即其服务的范围有限，只是帮助或介绍委托人与合同外的第三人订立合同，居间人不直接参与合同的订立。而委托合同中，受托人有时经委托人授权，可以代理委托人、以委托人的名义与第三人直接签订合同。另外，居间合同通常为有偿合同，即委托人需要向居间人支付相应的报酬。同时，由于第三人往往也是接受居间人提供订立合同服务的委托人，与居间人存在另外一个居间合同关系，所以，一旦合同订立成功，居间人可以同时向第三人索要报酬。而在委托合同中，由于受托人通常只是代理委托人一方处理事务，一旦该事务完成，只可以向委托人索要报酬，通常不涉及第三方。
在这起案件中，中介公司向高先生提供了房产的信息，并带其到现场看房，作为媒介人，已经提供了促使高先生与房主订立买房合同的服务，双方还约定一旦高先生与房主成交，需要向中介公司给付一定比例的佣金，因此，高先生与中介公司之间的关系应属于居间合同关系，中介公司起诉案由有误。
海淀区法院民二庭法官孙静波提示，由于我国的民事案件案由已经发生了变化，出现了很多新的案由，今后打官司，最好事先查明自己和对方当事人之间的法律关系究竟是什么，从而确定好案由，以便更好地维护自己的合法权益。