外商投资房地产基本原则
根据规定，外商投资房地产应遵循以下原则：
1、自用房地产
(1)自用原则
港澳台地区居民和华侨个人可以购买自住商品房，但是限于一定的面积，而且只能购买一套;其他境外个人在境内学习、工作超过一年，才能购买符合实际需要的自住商品房。另外，境外机构在境内设立分支、代表机构的，可以购买自用办公所需的商品房，并且以所设立的分支、代表机构名义购买。
(2)先结汇，后入账原则
无论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地产开发企业的人民币帐户，上述购房款不得直接进入房地产开发企业的外汇帐户。
2、非自用房地产
(1)商业存在原则：境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业;经有关部门批准登记后，方可按核准的经营范围从事相关业务。也就是说，境外机构和个人从事房地产开发活动，必须按照要求在中国设立房地产开发企业，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。
(2)项目公司原则：申请设立房地产公司，应当先取得土地使用权、房屋建筑物所有权或已与土地管理部门、土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。也就是说，项目公司要有从事房地产开发活动的实际需要，才能设立房地产开发企业。
商业存在原则和项目公司原则是互为前提的，正因为有这两个原则，也就能够理解为什么外商投资房地产企业的营业执照存在一个换证的问题。也就是说，外商投资企业设立的时候取得的是一年期的《外商投资企业批准证书》，在有效期内登记注册，取得国有土地使用权后才能换取正式的《外商投资企业批准证书》。
