购房人购买房屋不但要实际占有还要完成物权登记形式，进而取得不动产权利证书，此时才能真正成为房屋的所有权人，对该不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利才算完整。但很多时候由于开发商的原因导致不能如期取得房产证书，比如在商品房买卖合同中约定办理产权登记期限内不能办理的、无约定时购买期房交付之日起90日内未办理的、无约定时购买已竣工的现房自合同签订之时90日内未能办理的，这几种情况的超期均符合购房人可以向开发商要求承担违约责任的法定条件。

开发商按照合同约定和法律规定的时间内提供必要的证明文件，履行必要手续，协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续。根据法律规定办理购房人的物权登记开发商是协助义务，而购房人是主要义务人，但往往是协助人的原因导致不能办理产权的情况居多，比如在项目竣工后验收质量不合格、欠缴土地出让金等税费导致无法办理“大产权证”的，后期更无法给购房人进行“分割产权证”办理购房人的“小产权”。即使已经办理了开发商的大产权证，又可能因为之前代收的契税和物业维修基金被其占用无法及时缴纳等情形造成开发商逾期办证或者超过1年以后才办证的情况。

吉林雅成专业房产律师提醒您，此时一定要及时催促开发商办理房屋产权登记，如果协商不成要根据不同原因及时行使诉讼的手段要求开发商办理产权登记并赔偿损失，如果久拖不决还会导致房屋被开发商的债权人实现债权、抵押权人实现抵押权，出现房屋拱手他人的后果。

面对开发商原因不能办理产权的情况，购房人可以要求开发商承担违约责任，赔偿因此给其造成的损失，买卖双方可以约定办理不动产登记的期限，在期限届满后长时间内非因购房人原因导致无法办理不动产登记的，可以请求解除房屋买卖合同并赔偿损失，比如合同约定“办理产权自商品房交付使用之日起90日内应予办理，如未办理延期达1年以上视为购房人不能办理产权，致使商品房买卖合同的目的不能实现，开发商构成根本违约”，那么购房人可以请求法院解除合同并赔偿损失。

根据合同自愿原则可按照双方约定来计算开发商的违约赔偿数额，如果没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果违约行为发生在2019年8月20日之前的，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率的标准计算损失赔偿，行为发生在2019年8月20日之后的，按照LPR标准为基础加记30%-50%的计算方式来确定开发商违约赔偿的数额。

同时也提醒广大购房人，排除自身懈怠不积极办理产权证的因素，在签订购房合同之前一定要审查开发商是否具有办理产权证的资质证明。比如，五证《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》是否齐全、土地出让金的缴纳是否足额、工程总投资要达到25％以上，之后的验收是否合格，消防和环保等是否都通过行政部门的审批，只有以上条件齐备开发商才有能力协助购房人办理不动产权证。

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吉林雅成律师事务所 李丽丽