案例简介：

2021年3月1日，王小姐与U家房地产经纪有限公司（以下简称“U家房地产”）签订《房地产经纪合同》，委托U家房地产为其购买的五里香溪3幢606室住宅提供服务。同日，王小姐与陈先生签订《存量房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定陈先生以80万元的价格将其名下五里香溪3幢606室住宅出售给王小姐，王小姐以商业贷款的方式支付房款，王小姐在合同签订后支付定金2万元，任何一方违约，需要赔偿守约方总房款20%的违约金，陈先生、王小姐委托张琴在合同上签名。上述合同签订后，王小姐依约支付了2万元定金，张女士出具了收条。U家房地产经纪人曾先生与陈先生的妻子王女士联系，配合王小姐办理按揭贷款以及办理产权过户的相关手续，但被王小姐表示工作忙、手续繁琐一直拖延办理。经曾建多次催促，王女士又以家人不同意出售为由拒绝履行合同。张女士受陈先生、王女士的委托与王小姐签订合同，因合同自签订之日成立并生效，在王小姐已根据合同约定履行相应义务的情况下，陈先生、王女士拒不履行配合王小姐办理按揭贷款以及办理产权过户的相关手续，构成根本违约，王小姐有权要求解除合同，以及要求对方返还定金并赔偿违约金。王小姐为维护自身的合法权益，于2021年4月15日诉至人民法院请求：1.判决解除原、被告于2021年3月1日签订的《存量房买卖合同》和《合同补充协议》；2.判决被告陈先生、王女士、张女士向原告王小姐退还定金20000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2021年4月1日起至实际返还之日止的资金占用费；3.判决被告陈先生、王女士、张女士向王小姐支付违约金160000元；4.由被告陈先生、王女士、张女士承担本案诉讼费用。

法院裁判结果：

一、被告张女士于本判决生效之日起十日内返还原告王小姐20000元，并支付该款自2021年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止的资金占用费。二、驳回原告王小姐其他诉讼请求，案件受理费由被告张女士负担。

鼎麒说法：

根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。被告张琴作为陈兆的母亲，在没有得到陈兆授权的情况下，擅自以陈兆之名与原告签订《存量房买卖合同》和《合同补充协议》并收取定金2万元，将属于儿子陈兆的房屋出卖给他人，其行为属无权代理行为。同时，原告也未提供证据证明陈兆事前知道或事后追认张琴代签合同的行为，故案涉合同对各方当事人均不具约束力。