我国的《城市房地产管理法》明确规定了商品房预售制度，但是，在市场诚信、法律法规、政府监管等外部环境配套措施仍然跟不上的情况下，我国商品房预售制度导致了业主与开发商在商品房消费者的知情权、财产安全权、公平交易权、赔偿权、选择权这五方面是否得到有效维护而争执不断。，各界人士纷纷对于我国的商品房预售制度提出质疑。

预售制度使业主与开发商很有可能在交房后围绕五方面争执不下甚至导致法律纠纷。首先，商品房虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；第三，将来在房屋面积、共摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权；第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。

商品房预售中确实存在较多的问题，笔者认为它至少存在八大风险，即：一是质量风险，在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位；二是计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；三是虚假宣传的风险，售楼时开发商的宣传总是把房子宣传得无与伦比，入住时才发现不兑现；四是规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划计划设计；五是定金风险，房屋预售开发商的定金五花八门，层出不穷；第六是产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；第七是合同风险，消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致出现对合同不对等、不公平无法察觉的情况，致使其权益受到损害；八是延期交房风险。

那么如何防范以上风险，解决预售制度下存在的问题呢？在目前预售制度短期内无法取消的情况下，笔者认为必须建立一种风险分担机制来防御这种制度的潜在风险。

首先应当建立的就是房地产市场严格的市场准入制度，不仅没资质的企业不能进入这个市场，而且进入市场的企业也不是每一家都能够采用住房预售制度。房屋预售制度要顺利发展，必须有一个十分完善的法律体系，一个十分健全的信用市场以及一个十分严密的房地产市场监管体系。

其次，政府也可以建立一种房屋预售制度风险担保基金将整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起承担，并约束开发商减少违约。就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的开发商必须参加这个基金，按营业额缴付，出现风险由基金来承担责任。

另外，住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门帐号等方式进行管理，防止开发商随意挪用，也可以防止开发商假按揭等违法行为。