房地产是房产和地产的简称。在理论上，房屋和土地或房产和地产均可以独立地称为一种财产。没有建筑物的土地，即可称为地产；而在他人土地上的房屋，对房屋的所有权也可被称为房产。这是房屋和土地分离的状况。但是，房屋必须建立在土地之上的这一自然事实，使得房屋必须与土地或土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。因此，一般而言，可以有独立的地产，但没有脱离开土地或土地使用权的房产。

房屋和土地的密不可分性表现在以下几个方面：1）从实物形态看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，信赖土地支撑才能存在。2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要看房屋所坐落的地皮使用权是不是合法取得，非法占用土地所建造的房屋，尽管是自己投资建造，建筑人也不能取得房屋所有权。3）从价格构成看，不论买卖或租赁房屋，房价房租都包含着地价地租；而且，因级差收益导致的土地或土地使用权的价格差异也最表现在房产价格上。4）从处分看，即使房屋和土地视为两个独立的物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。

因此，从法律意义上，作为一项独立财产，房产当然地包含土地或土地使用权，无须称其为房地产。因此，严格地讲，民法上只有土地和房屋两种物，只有地产和房产两种财产形态，而不存在房地产概念。房地产只是我国对房产和地产的习惯称谓。

房地产是人类社会中最重要的财产，相对于其他财产而言，房地产的主要法律特征是：

（1）永久性

土地和房屋区别于其他动产的主要特征是其能够持久存在。一些自然灾害可能给土地造成一定的减损，但只能破坏它的特定用途，仍然可能修复或作为他途利用。

（2）固定性和安全性

如前所述，土地和房屋是最典型的不动产，它总是固定于某一个地方，不能随便移动其位置。房地产这种空间的固定性使得房地产的开发、租赁、销售及售后服务等一系列经济活动只能就地进行。正因房地产的固定性，使房地产成为最安全的财产，它不能被隐匿、也不能被偷盗。

（3）特定物

不管是地产还是房产均属于特定物。即使外型、风格、年代、建筑材料、建造标准完全相同的数幢房屋，处在不同的地理位置和环境，其价值就有差异。

（4）必要性和供给有限性

房地产是人类生存必需信赖的财产，是每个人生存必备财产。但是，土地的供给却是有限的，因而导致房屋供给的有限性。

（5）资本价值

由于土地具有永久性、安全性、有限供给性、人类需要的永恒性等特性，房地产的价格通常都会持续上扬，使房地产具有保值和增值性。因此，房地产一直是一种有吸引力的投资对象。