物业公司主张物业费的证明责任

案例要旨

在物业服务合同纠纷中，物业服务人主张物业管理费，应对以下三方面事实提交相关证据：提供合法服务的合同依据；已经按照合同约定以及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据；向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。

案例来源

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再27号

审理情况

原审法院认为，某某物业公司与某某实业公司签订的《物业管理委托合同》主体适格，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人均应遵照履行。某某实业公司作为涉讼项目的所有权人，已实际享有了某某物业公司提供的物业管理服务，应当向某某物业公司支付物业管理服务费。

根据《物业管理委托合同》的约定，涉讼项目的物业管理费按建筑面积计收，现某某物业公司主张某某实业公司应缴纳的物业管理服务费按照45579.77平方米计收，每月每平方米5元，每月物业管理服务费227898.85元，不超出《物业管理委托合同》中约定的范围，且有双方签署的《确认欠缴物业管理服务费的协议书》确认，予以认可。因某某实业公司未举证其缴纳物业管理服务费的实际情况，应承担举证不能的责任，故某某物业公司要求某某实业公司支付2015年1月1日至2017年4月30日的物业管理服务费6381167.80元（227898.85元×28个月）的诉请，予以支持。

再审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此可知，在物业服务纠纷中，某某物业公司作为原告主张争议的物业管理费，依据举证责任分配的原则，应由某某物业公司对于以下事实提交相关证据：第一、提供合法服务的合同依据，即《物业管理委托合同》；第二、某某物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务的依据，即证明其实际履行该物业服务合同中所确定的物业服务管理事项的证据；第三、某某物业公司书面催交的依据，且证明某某实业公司无正当理由拒绝缴纳的证据。从上述三个必须满足的证明标准审查来看，某某物业公司虽在原审时提交了《物业管理委托合同》，但至今不能提交其履行物业服务合同的相关依据，也不能证明向某某实业公司进行了有效的书面催交送达，也没有某某实业公司拒绝缴纳的证据。因此，在后面两个证明标准不能完成的情况下，某某物业公司应承担举证不能的责任。

某某实业公司管理人再审中，申请对某某物业公司提交的2010年1月26日《物业管理委托合同》、2015年1月6日《确认书》、2016年12月8日《确认欠缴物业管理服务费的协议书》三份文书的形成时间进行司法鉴定。某某物业公司表示不同意某某实业公司管理人的申请。并以《物业管理委托合同》、《确认欠缴物业管理服务费的协议书》的原件无法找到为由不能提供。某某物业公司对此应承担不提供原件鉴定的后果。

综上，某某实业公司管理人的再审请求成立，本院再审予以支持，原审认定事实与适用法律有误，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市番禺区人民法院作出的（2017）粤0113民初3971号民事判决；

二、驳回广州某某物业管理有限公司的诉讼请求。