关键词：房产纠纷，离婚财产分割

本案是万方亮律师对自己承办案件的详情分析，如果转载请注明作者姓名和联系方式。

基本案情：

2007年7月底，张某（男）和李某（女）经人介绍相识，二人很快建立了恋爱关系，并于9月初开始同居。同居期间，二人关系非常亲密，并协商共同出资在北京市朝阳区买房子，准备结婚。2007年12月5日，张某出资18万元，李某出资12万元，二人共同付了首付款，以张某的名义签订了房屋买卖合同，并向银行贷款70万元购买了一套不错的房子。2008年2月22日，张某和李某在老家四川举行了婚礼并办理了结婚登记手续。2008年3月，开发商将房屋交付给了张某，并办理房产证书。张某和李某于2008年5月开始对房屋进行装修，并于12月入住新房。住进新房以后，双方因为琐事经常争吵，不久就开始分居。分居以后，李某拒绝还房贷并不支付家庭的任何开支。经亲戚朋友多次调解，双方仍然不能和好。张某觉得双方的感情已经完全破裂，双亡都很痛苦，两人的婚姻早已名存死亡，没有维系的必要，多次协议离婚未果，张某决定提起离婚诉讼。

本案焦点的问题：婚前所购婚后共同还贷的房产，在双方离婚时应该如果分割。

万方亮律师分析：本案离婚时所涉及到的房产，应该具体问题具体分析。我国婚姻法规定的基本原则是，夫妻结婚以前的财产是个人财产，结婚以后所取得财产为夫妻共同财产。本案中，张某和李某这套房产既有婚前所得部分又有婚后所得部分，离婚时，如何分配应该分成以下几种情况具体分析：

第一，双方婚前共同出资所购房产的部分法律问题。双方在结婚之前仅仅是同居关系，他们关系不受法律保护，不享有因婚姻关系而产生的权利和义务，也不适用婚姻法关于夫妻财产分割的相关法律规定。对于同居期间的财产分割，1989年 11月21日最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定："解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。"2001年实行的《婚姻法解释（一）》已将"非法"二字删除，称为"同居关系"。据此，司法实践中，法院审理分割同居财产案件时，类推适用夫妻财产的分割规定，按一般共有财产处理，成为对于同居财产分割的惯例。本案中能不能适用上述法律规定，关键是看双方出资是不是共同生活期间用共同所得而购买的房产。构成共同所得，也要具备二个条件：一是双方共同生活，这是形成共有关系的基础；二是双方共同劳动、经营或管理，这是产生共有关系的前提条件。只有同时具备这两个条件，才能构成共同所得，否则应视为个人所得。本案中，显然不是共同所得出资，而是分别出资所购房产，显然不能使用上述法律规定。所以婚前所得房产部分不是上述法律规定的一般共同共有，分割时就不能不安份额的平均分配。那么这部分财产应该如何分配呢？2007年10月1日实施的《物权法》第103条规定："共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。"该条规定，虽然不是针对同居期间财产分割作出的规定，但是，《物权法》的颁布实施，对于同居财产的分割提供了法律依据。所以，他们二人就应该按照出资份额而予以分配，他们之间的比例应该是3:2。假如房价现在是200万元，婚前所占部分和婚后部分的比例是3:7的话，关于婚前部分升值以后的比例应该是60万元，那么两个人分别应该分得36万元和24万元。还有一种情况，如果李某没有证据证明自己出资12万元的事实，那么法院可能很难认定该房产婚前部分为共同财产，而认定是张某的婚前个人财产。因为房屋买卖合同是张某签订的，房子又登记在张某名下，而房产又是婚前所购，所以法院不会认定是双方共同财产，自然也不会按照3:2的比例分割房产的婚前部分。所以，婚前双方共同出资的证据非常重要，比如说，银行转账记录等都可以证明这个事实，如果是支付的现金，而又没有其他证据予以证明的话，很难认定李某出资的，如果张某开庭时又不认可李某出资，法院是不会认定李某出资的，那么李某也自然分不到该房产的婚前部分了。

第二，婚后房产部分的法律问题。可以肯定的是，婚后不管是谁出资偿还贷款，如果没有约定的话，婚后所偿还贷款这个部分房产价值包括房屋升值的部分，就应该是夫妻共同财产，依法应该一人一半。本案中假如二人共同还款了20万元，还有50万元的贷款没有还清的话，那么他们婚后共同还款这一部分应该如何分配呢？20万元占购房款总额的20%，即房屋升值后这部分价值应该是200万元的20%，即是40万元，按照法律规定应该是一人一半的，即每人20万元。本案的关键是房屋应该归谁所有，所余贷款有谁偿还。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。根据这个规定，该房产可以由双方协商归谁所有，如果协商不成的话， 法院可以判令房产归张某所有，所欠贷款由张某偿还，如果认定婚前李某出资12万元的话，法院应该判令张某支付李某44万元；如果不能认定李某出资的话，法院仅仅判令张某支付李某20万元。

本案有个疑点是，这个婚前所购，婚后共同还贷又单独登记在张某名下的财产一定会判给张某吗？从最高院的司法解释中可以看出，一般情况下是应该判给张某的，但是我们应该注意到上述法律条文用的是"可以"判令房产归产权登记一方，而不是"应该" 判令房产归产权登记一方，所以也不排除会判给不是产权登记的另一方。我国婚姻法第三十九条规定：离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。所以，如果女方坚持要求房子分给自己，再加上自己抚养子女的情况，法院也会有可能判给女方的。

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