经典案例：解约权的行使不得违背公平诚信原则！
——兼论解约定金与公平诚信原则冲突的选择适用问题
文/深圳张茂荣律师

真实案例：
2005年10月28日经深圳市兆天房地产经纪公司居间介绍，林小姐与陈先生达成《房屋转让合同》，以100.5万元购买陈先生深圳福田区沙嘴路金沙花园某房屋，付款方式：定金2万元，首期款8.5万元，按揭贷款90万元。合同约定有解约定金条款：如卖方在收取定金后，不以合同条款将该物业售于买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。签约后，林小姐如约支付了定金（托管于中介），监管了首期款，取得了银行按揭承诺并为陈先生垫付佣金、赎楼担保款，12月28日陈先生将房屋交付林小姐居住使用至今，期间林小姐对房屋进行了装修。履约过程中，房屋先后两次被陈先生债权人申请法院查封，导致合同履行两次被迫中断。2007年6月林小姐突然接到深圳仲裁委通知，得知陈先生已提起仲裁，要求解除合同（房屋时价已过250万）退还房屋，并由林小姐赔偿居住期间的房租损失和其聘请律师费用！手足无措的林小姐委托本律师应诉，经本律师调查，涉案房屋的二次查封已于2007年1月解除，但由于房价暴涨，陈先生迟迟不予告知，拖延履行合同，且“恶人先告状”。由于房屋已装修入住一年半，基于诚实信用、公平的原则及维护交易秩序的稳定，本律师大胆建议林小姐提起反仲裁，要求仲裁委驳陈先生要求解约退房赔偿损失的仲裁请求，裁决其继续履行合同赔偿林小姐损失！为防止仲裁过程中陈先生将房屋高价卖与他人造成既成事实，本律师同时申请了保全措施，查封了涉案房屋。

仲裁庭意见（原文）：
……
关于双方的房屋转让合同是否应继续履行的问题。申请人（指陈先生，下同）称，在法院查封了涉案房屋后，申请人明确表示终止合同，双方当事人也没有继续履行合同，该合同已实际终止，不应该继续履行。而第一被申请人（指林小姐，下同）称，本案合同有效，第一被申请人已经全面履行了合同义务，不存在不能履行的情形，合同应继续履行。仲裁庭注意到，双方当事人在合同签订后，第一被申请人按约将定金支付给申请人，并将首期款支付到银行监管账户中，申请人也依约将房屋交付给第一被申请人使用，第一被申请人已经将房屋进行了装修，现双方仅差办理房屋的产权转移登记手续。因此，合同是否继续履行成为本案争议的焦点，要解决该问题，首先，要看当事人在合同中的约定，双方当事人在合同中明确约定“如卖方在收取定金后，不以合同条款将该物业售于买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”。仲裁庭认为，当事人的上述约定，仅约定了卖方在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方交付房屋后的情形进行约定，本案中，第一被申请人按约支付了定金，并将首期款支付到银行监管账户中，申请人交付了房屋，第一被申请人已经将房屋进行了装修，显然，如果在这种情况下解除合同，将对守约方造成不应有的损失，且有违公平原则，因此，双方的房屋转让合同应当继续履行。同时，仲裁庭还注意到，该合同继续履行，将涉及到银行的资金监管、贷款承诺、款项支付、产权转移等一系列环节，因资金监管协议在诉前就已经失效，因此，申请人应本着诚实信用的原则，积极配合被申请人办理相关事宜。
……

仲裁裁决：
2008年7月31日深圳仲裁委裁决如下：
1、驳回申请人的仲裁请求;
2、申请人与两被申请人（指林小姐和中介公司）于2005年10月28日签订的《房屋转让合同》继续履行;
3、申请人在被申请人按照合同约定的方式办理完资金监管和贷款等手续后10日内协助被申请人办理产权过户手续，相关税费按双方当事人约定的办理;
4、申请人补偿被申请人律师代理费人民币2万元;
5、被申请人向人民法院支付的财产保全申请费人民币5000元由申请人承担;
6、本案仲裁费29500元、反请求仲裁费29226元，由申请人承担;
申请人应支付的上述款项，由申请人于本裁决送达之日起10日内支付给第一被申请人。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

律师说法：
1、解约定金条款是双方真实意思表示，一般情况下都是有效的，任何一方当事人都可以据此解约，但如果合同的主要义务已经履行完毕一般不再适用，否则将不利于交易秩序的稳定;
2、解约权的行使要遵循最起码的公平、诚实信用原则。如本案例，合同约定定金只有2万，而仲裁时房价已升值150万以上，如果允许陈先生以赔偿林小姐2万元为代价解约，将给林小姐造成148万元以上的重新购房损失和全部的装修款损失，这对林小姐来说显失公平。


2007年深圳十大地产博客 深圳房地产律师团首席律师张茂荣
座右铭：受人之托，忠人之事;坦坦荡荡做人，踏踏实实做事