商品房买卖合同备案对合同的影响

商品房买卖合同备案与否对其效力是否产生影响是很多购房人和开发商关心的问题，以至于发生纠纷后，会有人提出合同已经经过政府备案，得到了国家认可就是合法有效的，就应当受国家法律的保护。笔者认为这种认识是不全面的。本文将从合同备案的性质和合同的效力方面作出分析供大家讨论。

一、商品房买卖合同备案的性质

开发企业将商品房买卖合同向行政机关备案是法律规定的义务。合同备案的实质是开发企业将已经完成的商品房销售或者预售行为向房屋行政管理机关进行报告，以备查考。因此，商品房合同备案是事后记载行为。

二、商品房买卖合同备案的法律依据

商品房买卖合同备案并不是开发商自愿行为，而是法律规定的强制性的义务。

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

3、《城市房地产预售管理办法》第10条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

根据以上规定，我们可以看出，备案是开发商的行为，备案的阶段是在商品房预售阶段，备案的合同也是预售合同。但一些地方法规同样也规定了商品房销售合同的备案义务，如天津市国土房管局颁布的《关于试行商品房买卖合同网上备案的通知》规定，商品房买卖合同推行网上登记备案，进一步优化商品房买卖合同备案的工作程序，房地产开发区企业与购房人就合同内容达成一致后，将合同信息在天津市商品房销售系统中录入提交即完成备案，无须到区县登记机构现场办理。

三、不动产登记机关在商品房买卖合同备案中的职责

依据“法无授权不可为”行政法原则，行政机关在商品买卖合同备案中无权有对商品房买卖合同效力或者部分条款效力进行审查或者认定。

但在商品房买卖书面合同柜台备案时期，有部分地方性法规规定，不动产登记机关有权就《备案申请表》中申请备案内容进行有限审查，符合备案条件的加盖商品房买卖合同备案印章完成备案，不符合条件的不予备案。在目前实行的网络备案条件下，开发企业的合同备案是在不动产登记机关的电脑网络系统中自动完成的，其备案行为是否符合备案条件也由电脑网络系统自动识别，非由不动产登记机关人工识别。

四、商品房买卖合同备案与合同效力的关系。

首先，现行的法律法规并未规定不动产登记机关的审查内容，因此，行政机关无权对合同条款的效力进行审查，更无权对合同的效力作出评价，备案仅仅是事后记载行为。

其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”该规定涉及了备案对合同效力的影响，但局限在当事人对商品房预售合同的约定。因此，除非有特别约定，否则是否备案对合同效力不会产生任何影响。

因此，商品房买卖合同的效力还是应当依据《民法总则》、《合同法》等法律法规中的实体法进行认定，如果合同当事人或者利害关系人对合同效力存疑甚至发生纠纷，则应当依法向人民法院提起关于合同效力的确认之诉。而不应当仅仅是因为经过了向行政机关备案即认定合同有效或者无效。