房东拒不配合办理行政审批，面临承担租户经营损失风险

作者：赖淑芬

前言

在房产租赁实践中，租户为合规经营，常常需要到工商、税务、消防、环保等行政主管部门进行相关的合规审批或备案，而基于相关主管部门的材料要求，租户往往需要房东配合出具产权证明、出租证明等材料。一般情况下，双方基于合作要求能够顺利完成相关审批，但当双方存在矛盾时，配合就没有那么顺利了。以下案例就是房东与租户因存在纠纷，房东不配合租户办理相关审批导致租户经营受损，最终法院判决房东承担租户50%的经营损失。

一、经典案例

基本案情：

1. A公司系2005年10月31日成立，法定代表人为于某某，经营范围为危险化学品批发（按许可证所列项目经营）；五金、建筑材料、日用杂品销售。2014年9月30日，A公司取得《危险化学品经营许可证》，许可范围：二类压缩气体和液化气体，有效期限自2014年9月30日至2017年9月29日。

2. 2017年3月10日，B公司（房东）与A公司签订场地租赁协议1份，约定：甲方将六合区XX场地租赁给乙方使用；租金按照先付后租原则，从2017年7月1日开始每年一付，一次性支付全部租金35000元；本协议租赁时间为无固定期。如果乙方的特种气体用库房对甲方有安全影响，不符合国家规定的特种气体规范要求的，甲方可以终止协议…

3. 2017年4月1日，谢某某与于某某签订转让协议1份，约定于某某将A公司转让给谢某某经营，转让费80000元。后谢某某向B公司支付2017年7月1日至2018年6月30日租金35000元，并实际经营A公司，但未办理该公司股权及法定代表人登记变更手续。

4. 2017年9月1日，江苏XX安全技术科技有限公司受A公司委托对其安全现状进行评价，综合评定结论：A公司危险化学品的经营条件符合安全要求，但有关管理部门未核发A公司2017年9月30日以后的《危险化学品经营许可证》。A公司自2017年10月起停止经营。

5. 后来，B公司以地方政府现场检查发现安全隐患为由通知谢某某2018年6月30日到期后就不再续租了，谢某某要求B公司退还租金并承担转让费损失，双方发生争执，于2018年7月20日签订协议1份，约定：双方同意通过诉讼解决纠纷；诉讼期间保持场地原貌，谢某某有进出场地自由；谢某某如败诉，自2018年7月1日起按原合同租金付至判决后。6. 2019年10月14日，B公司向法院提起诉讼。2019年11月18日，谢某某向法院提起反诉。诉讼中，B公司、谢某某确认案涉租赁合同于2019年11月18日解除，案涉租赁物交还给B公司。A公司及谢某某向法院出具情况说明：自2017年4月1日起，A公司实际经营者为谢某某，其相关权利义务均由谢某某承担。

争议焦点：

房东是否应赔偿租户其停业经营赔偿损失115000元

法院判决：

租户自2017年10月起停止经营A公司，至2018年6月30日实际停止经营9个月，实际租金损失为26250元（35000元/年×9/12），超出部分不予确认。综合考虑合同实际履行情况，法院确定房东与租户各应承担50%的责任，即B公司应赔偿谢某某租金损失13125元。

二、法官说理

办理《危险化学品经营许可证》需符合相关条件，租户将未取得该许可证的责任全部归于房东，依据不足；但根据案涉场地租赁协议约定，房东应提供场地和房屋及土地产权证明复印件，其并未按约定提供，综合本案合同实际履行情况，判决房东赔偿租户停止经营期间租金损失13125元。

三、案例分析

《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房东提供符合合同约定的租赁物是房东的主合同义务，但除了主合同义务外，房东还应当按照合同法的规定，履行通知、协助、保密等合同附随义务。具体到本案，房东就有负有协助租户办理行政审批的义务，因为相关的审批与租赁合同的履行息息相关。

四、律师建议

1. 不论是房东还是租户，在签订租赁合同前，租赁双方除了需要对主合同条款进行明确外，还应对租赁双方在合同履行中的特别事项进行具体明确。如需要房东配合办理相关的行政审批，应明确具体的审批事项，房东应协助提供的具体资料等。而租户在承租前，应该对承租物业进行相关的调查，并且了解清楚当地的相关行政管理政策。

2. 如因客观原因，房东无法出具相关产权证明或租赁证明，应在租赁合同中明确此事项，且明确因此无法继续履行租赁合同时双方责任的承担。

3. 即使在双方存在其他矛盾的情况下，作为房东，也应区别对待矛盾，对于自身应履行的合同义务，尽量不要去违反，一码归一码，否则会承担不必要的经济损失。作为租户，应遵守诚实信用原则，尽管发生矛盾，也应尽量采取合理措施避免自身损失进一步扩大，否则将承担扩大部分的损失。