前言

租赁面积是房屋租赁合同中非常重要的一个条款，它不仅明确租赁物的数量，也是计算租金、水电、管理费以及其他相关费用的依据，所以它还跟合同价款息息相关。但在实务租赁中，出租人并未重点关注实际租赁物的面积，认为只要双方在合同中约定清楚即可，最后导致租赁双方对租赁面积产生重大争议。因租赁合同约定的面积与实际交付面积不一致，承租方主张按照实际交付面积作为支付租金的标准，并要求出租方承担违约责任，法院通常予以支持。

一、经典案例

基本案情：

2016年9月28日，A公司（出租人，甲方）与B公司（承租人，乙方）签订《联邦国际商务中心租赁合同》，约定A公司出租位于XXXXX房屋；出租人对该房屋享有所有权，产权证书编号为X京开字第XXX号……B公司所租房屋具体位置为1号楼（1-5层）+2号楼（1-5层）+3号楼（1-5层），共计10818.63平方米……用途为生产、研发、办公（工业地性）；租赁部位承租人自行装修，其中空调主机已由出租人按已有设计图纸安装，其余部分由承租人自行安装；租赁期为15年，自2016年10月12日起至2031年10月11日止（含240天免租金期）；免租期共计240天，免租期平均分配在合同期限内的每12个月末天数（免租期/合同期限=每12个月末天数），免租天数租金按2.2元每天每平方米扣减；本合同自2016年10月12日开始计算租金；该房屋第一期日净租金为2.2元每天每平米（含税），月租金按照日净租金×租赁面积×365天÷12月计算；空调费每0.6元每日每平方米，空调费按照每年365天计算，在租赁期内无递增，月空调费按照日空调费×租赁面积×365天÷12月计算……后承租方查明，房产证上的建筑面积为8703.66平方米，在双方对租金给付标准未达成一致意见的情况下，A公司多次向B公司催款，要求其按照合同约定交纳租金，B公司未按期给付，出租人A公司起诉至法院，要求解除合同，按照合同约定的租赁面积支付欠缴租金并承担违约责任，承租人B公司反诉，要求出租人退还押金并承担违约责任。

争议焦点：

（1）B公司（承租人）是否可按照涉案房屋建筑面积8703.66平方米给付租金及空调费。

（2）出租方能否单方面解除合同。

（3）出租方和承租方是否应承担违约责任。

法院判决：

驳回出租人所有诉讼请求，支持承租方按照实际交付面积支付租金，出租人退还押金并承担违约责任。

二、法院说理

首先，租赁合同明确约定租赁房屋面积为10818.63平方米，并约定了租金计算标准为每天每平方米2.2元，空调费亦按照每天每平方米0.6元计算；其次，经查涉案房屋产权证上记载房屋建筑面积为8706.66平方米，并非租赁合同约定的10818.63平方米；最后，虽A公司主张双方租赁合同约定的10818.63平方米为涉案房屋建筑图纸计算出使用面积+外墙体面积然后除以60%得来的计算租金面积，但在B公司对此不予认可的情形下，A公司并未就其主张的上述租赁面积计算依据提交相应法律、法规规定予以证明.综上，本院认定A公司实际交付房屋面积仅为8706.66平方米，并非10818.63平方米，B公司有权就面积不符一事向A公司提出异议，并有权主张按照8706.66平方米支付相应租金、空调费。出租人A公司实际提供的涉案房屋面积与租赁合同约定明显不符，构成违约在先，出租人无合同解除权且应向承租人承担违约责任，即抵消欠缴租金后退还押金，并按照合同约定承担违约责任。

三、案例分析

在租赁合同中，出租人按照合同约定交付租赁标的是其基本义务，而租赁面积对于承租方而言，往往意义重大，直接涉及到租金等费用的金额。本案中，租赁面积的认定问题是案件成败的关键所在，因出租人提供的租赁物面积与实际交付的面积严重不符，相差竟有2000多平方米，导致法院一边倒地认定出租人存在重大违约行为。最终出租人完全败诉，受损巨大！

四、律师建议

1. 通常，房屋出租面积和实际使用面积不一样，出租面积内含有公摊面积、墙体面积等。为避免争议，建议在租赁合同增加计算面积依据，比如计租面积是指房屋的建筑面积，包含套内建筑面积、分摊的公用建筑面积等。

2. 如果租赁房屋已办理了不动产登记证书的，且双方是以整层或整栋形式租赁的，租赁双方可以不动产登记证书上记载的面积作为租赁面积的基本依据；如果租赁房屋没有办理相关产权证书的或仅租赁房屋部分面积的，可以双方书面确认的实测的面积作为基本依据且双方对各个租赁区域及其数量分别进行明确，并以图纸加文字、数字的形式确认下来；如果出租人对于租赁房屋实际面积并不清楚，建议在租赁合同中通过具体位置、楼层等方式明确特定的租赁房屋，以此避免因租金面积核算误差而产生合同争议。

3. 虽然租赁双方对租赁面积进行了实测，但因测量方式、计算标准等原因仍可能存在较大误差的情况下，双方可以对可接受的正负误差范围进行约定，以控制交付的实际租赁面积与合同约定面积相差过大的风险。

4. 相关租金、水电、空调以及管理费用等标准，可以根据实际情况，以固定金额的形式确认，避免因租赁面积争议直接影响租金等金额的结算。