新型冠状病毒疫情的产生、发展和境内外采取的防控措施使各行各业的商业活动在不同层面上受到不同程度的影响，由此产生了一系列困惑或问题：

问题一：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

毋庸置疑，新型冠状病毒疫情的发展与政府采取的有关延迟复工、人员管控、交通限制等事项的紧急措施，会给中小企业资金周转速度、中小房企的融资和发展、承租人的预期和相关权益造成不同程度的影响。

为应对新型冠状病毒疫情对市场、企业经营的影响，北京市人民政府办公厅出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施 》，其中提到，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金20%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。除了政府规定和倡导，为租户减免租金是否有法律依据？减免的幅度如何确定？

房屋租赁合同中，出租人具有保证租赁物适租的义务，如因由于行政措施导致租赁房屋所在商场停业，出租人提供的租赁物在行政措施实施期间，承租人实际无法按照合同约定进行使用，因此承租人有权要求免除相应期间的租金。具体是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度、比例，应综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等，以公平原则为基础予以确定。

（1）由于政府的防控措施直接造成疫情期间租赁合同不能履行的，承租人可以主张免除疫情期间的租金。新冠疫情对房屋租赁合同在疫情期间的履行造成一定影响的，如承租人所租赁的房屋用途为生产经营的，受疫情影响收益明显减少甚至亏损，承租人对应的可以主张减免疫情期间的租金；

（2）对于租赁房屋的用途为居住功能的，若所在小区未被封闭，未影响租户的居住用途，则不予减免租金。其中租赁期限较短，受疫情影响较大的，导致剩余租期很短甚至疫情期间超过剩余租期的，承租人可以主张解除合同。确定疫情对房屋租赁合同的影响可从房屋租赁房屋合同的用途、房屋租赁合同期限、房屋租赁合同在疫情期间的履行障碍类别等几个要素综合判别。

律师提示企业：

（1）因疫情影响或防控措施直接导致承租商户无法按时复工开业，不能使用租赁商铺的，按原租赁合同履行，显失公平的，承租者可以和出租人协商，减少租金或变更租金支付方式、延长租期，协商不成，可以请求人民法院解除租赁合同。
（2）企业本身需要固定的营业场所，绝大多数企业采取租房办公方式。对于因新冠肺炎疫情停止运营的楼宇，因承租方无法继续使用场地，可以主张不可抗力抗辩，申请减免租金。对于绝大多数仍在运营的楼宇，租赁合同客观不存在法律上的履行障碍，无法进行不可抗力抗辩。符合本地优惠政策条件的可以申请适度财政补贴。若承租人因新冠肺炎疫情影响重大，也可在诉讼中请求法院基于公平原则予以酌情减免。

（3）企业在提供产品、履行服务过程中，也会大量涉及租赁合同。如春节期间的庙会等民俗活动，不少中小企业会租赁场地进行经营。因春节期间相关活动无法进行，自然可适用不可抗力予以解除。再如企业租赁的厂房，通常情况下新冠肺炎疫情并不能导致厂房无法使用，不存在不可抗力的适用空间，但若形成“合同僵局”，企业在符合依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的条件即（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则，予以诉讼解除。

操作建议：

1.及时通知，提供证明
如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。
2.积极沟通协商，变更合同条款
从促进合同继续履行的角度出发，当事人在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过私立救济的方式，从源头上减少纠纷产生。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。然后再通过起诉的方式要求变更合同，减免租金。
3.注意固定和留存证据
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，主张变更或解除合同的一方，应当对解除或变更的事实承担证明责任。房屋租赁合同纠纷中，无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。
4.谨慎合理选择请求权基础
对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，合同当事人在提起诉讼时，亦应谨慎选择请求权基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。比如，在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的情况下，承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时，承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。