房屋租赁合同纠纷案件中常见的争议焦点最多的是合同效力，其中认定合同无效及部分无效的主要理由为出租人未取得建设工程规划许可证、违反法律法规强制性规定、租赁期限超过二十年的部分无效、转租期限超过剩余租期等。

1.出租人仅取得案涉租赁物的建设工程规划许可证副证，租赁合同是否有效？

由于建设工程规划许可证副证只作为该工程已办理规划报建手续凭证，但已办理规划报建手续并不等于案涉租赁物已经按照规划批准的条件进行建设。

【法律依据】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：

“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

2. 房屋租赁合同约定期限为二十年，并约定租赁期限届满后合同自动延续十五年，承租人在签订合同时已支付三十五年的全部租金，案涉合同租赁期限超过二十年的部分是否有效？

【法律依据】《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：‘’租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。‘’

3.转租期限超过剩余租期，超过部分是否有效？

【法律依据】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”