案情简介：陈某于2016年10月与被告云南某园林公司签订《店面转让协议书》，约定被告将位于某区的店铺转让给陈某使用，保证陈某同等享有在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。陈某于合同签订次日支付了转让费80000元，保证金44000元。本案的店面转让协议未经出租人同意进行转租，同时该铺面未经过有关行政许可，原告请求确认《店面转让协议书》无效，要求返还转让费和保证金。

焦点问题：原被告签订的《店面转让协议书》是否有效？

裁判观点：根据《合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同的，该合同有效”。被告于出租人签订的《租赁合同》明确约定了未经过出租人同意不可将其承租的店铺进行转租。被告未经出租人同意的提前下将该店铺转让给陈某系无权处分，出租人也明确表示从未对该转租行为进行过追认，根据上述法律规定，原被告签订的《店面转让协议》无效。

笔者对法院裁判路径的分析：本案中虽然法院从转租行为未经过出租人同意的角度切入判令原被告签订的《店面转让协议》无效。但在原告确定以无效为由要求返还租金和保证金时其实仍存在一定的风险，转租行为若出租方出示进行追认的证据材料，合同无效的请求有可能会被驳回。在办理此案的过程中，原告方亦申请法院向相关部门调取了案涉店铺是否取得建设规划许可手续，相关部门的回函中表明未取得规划许可。该回函加强了法院对案涉《店面转让协议》无效的心证。在庭审过程中出租方未能提供相关材料证明表明取得了规划许可，同时一再表明案涉《店面转让协议》未经过其同意进行转租。

实践中的注意事项：虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。由此得出出卖人的无权处分行为并不导致买卖合同无效，但该规定并没有扩张至租赁合同。尽管理论上有认为无权处分的租赁合同在没有其他效力瑕疵的情况下亦是有效，但实践中法院目前倾向于按《合同法》第五十一条规定认定未经出租人同意进行转租的合同效力为效力待定，仍须有处分权的人进行表态。因此，建议承租人在进行商铺租赁时注意跟原始出租人进行确认再签订相关租赁协议。