开发商原因导致无法签订商品房买卖合同，买受人能否解除认购协议-找法网

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李永强律师

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开发商原因导致无法签订商品房买卖合同，买受人能否解除认购协议

更新时间：2019-04-13

商品房认购协议属于预约合同，法律依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
商品房认购协议是同认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录并列的、具备相同法律性质的预约合同。
根据该条规定,对不履行订立买卖合同义务的一方当事人,对方当事人是有权要求解除商品房认购协议并主张损害赔偿的权利。
其请求权基础是还有《合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条“开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，也是要求解除商品房认购协议的直接法律依据。
《买卖合同解释》第2条将合同解除作为违约的救济手段,其法律效果和意义，依韩世远《合同法总论》（2018年6月第4版）中的论述是：“买受人行使法定解除权解除合同，首先使自己支付付款的义务归于消灭，由此使自己恢复了从别处作替代购买的自由，同时，索回自己已支付的坐或不再履行其他义务，也使得开发商期待的合同利益落空（一种制裁）”。
需要注意的是,实践中开发商不履行义务导致无法签订商品房买卖合同，有多种表现方式，如约定签订正式商品房买卖合同时间届至时，开发商还未取得预售许可证明，或者存在《城市房地产管理法》第三十八条规定的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式的权利转让限制，或者出现被收回土地使用权等情形的；在此情况下如果要行使预约合同解除权，需要提供相应的证据,以证明系由于开发商未履行商品房认购协议所负义务，导致无法订立商品房买卖合同的事实,据此方可主张解除认购协议并主张损害赔偿或违约责任。