李永强律师
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主张逾期办证违约责任是否受三年诉讼时效期间限制
更新时间：2019-04-11
分析此问题之前，首先明晰要求办理房屋权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权是两个概念，其性质不尽相同，依司法实践主流观点：办理房屋权属证书请求权不适用诉讼时效制度，原因一方面是办理房屋权属证书属于物权的请求权，另一方面从利益平平衡、社会经济秩序稳定的角度，办理房屋权属证书主张亦应受诉讼时效期间限制。
而对于逾期办证违约责任而言，则比较明确属于单纯的债权性质的义务, 系基于商品房买卖合同所获得的债权请求权，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度,逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。
最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条规定：
由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
而《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》在前述规定的基础上进一步规定：
18.买受人请求开发商支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
如此的话，逾期办证违约责任是否适用诉讼时效制度是明确的，具体适用分两种情况：
如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,即为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；
如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,则属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。
另在2014年人民法院出版社出版的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》中对此有论述：“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。”
当然，此著作是在《民法总则》将诉讼时效修改为三年之前出版的，目前适用时当以自起诉之日倒推三年的违约金来主张。
而对于逾期办证违约责任而言，则比较明确属于单纯的债权性质的义务, 系基于商品房买卖合同所获得的债权请求权，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度,逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。
最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条规定：
由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
而《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》在前述规定的基础上进一步规定：
18.买受人请求开发商支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
如此的话，逾期办证违约责任是否适用诉讼时效制度是明确的，具体适用分两种情况：
如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,即为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；
如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,则属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。
另在2014年人民法院出版社出版的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》中对此有论述：“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。”
当然，此著作是在《民法总则》将诉讼时效修改为三年之前出版的，目前适用时当以自起诉之日倒推三年的违约金来主张。
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