上诉人（一审原告）：泰安甲投资有限责任公司

法定代表人：万某某；职务：执行董事

被上诉人（一审被告）：王某某，男，汉族，

被上诉人（一审第三人）：司某某，女，2汉族

上诉人泰安甲投资有限责任公司（以下简称甲公司）因与被上诉人王某某、司某某房屋买卖合同纠纷一案，不服某人民法院（2012）泰山民初字第22号民事判决（以下简称一审判决）第二项判决内容，甲公司现提起上诉。请求人民法院将该案发回重审，或将一审判决第二项判决内容改判为司某某向甲公司腾退返还房产。

上诉理由：

一、司某某既无善意，也未取得涉案房产，司某某应向甲公司腾退返还涉案房产，一审法院判决驳回甲公司的上述诉讼请求是错误的。

《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本条规定涉及三个主体：所有权人，无处分权人，受让人。规定了三项内容：所有权人对受让人的追回权；受让人物权的善意取得；受让人善意取得物权情况下所有权人对无处分权人的损害赔偿请求权。本案中，首先，王某某属于《物权法》第106条所规定的“无处分权人”。甲公司与王某某签订的认购意向书无效（该事实已被一审判决认定，甲公司对此无异议），被告王某某没有取得房产所有权，因此对该房产王某某属于《物权法》第106条所规定的“无处分权人”。其次，司某某不属于善意第三人，没有取得涉案房产所有权。从《物权法》第一百零六条的规定可以看出，不动产善意取得构成要件之一必须是：“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”。本案中，王某某与甲公司签订的认购意向书无效，且未取得房产登记，是无权处分；司某某明明知道王某某与甲公司签订的只是认购意向书，并无房产证，却仍与王某某签订房屋买卖合同，其主观上不具有善意，事后更未取得房产登记，不符合上述《物权法》关于善意取得制度的构成要件，司某某不属于善意第三人，没有取得涉案房产所有权，若认定其为善意取得与法相悖。最后，甲公司有权要求司某某返还涉案房产。在已经查明王某某无处分权，司某某既无善意又没有取得涉案房产的情况下，甲公司依据《物权法》第一百零六条第一款的规定，对涉案房产享有追回的权利，对应的司某某有直接向甲公司腾退返还房产的义务。法院本应判决被上诉人司某某直接向甲公司腾退返还房产，以保护甲公司作为所有权人对涉案房产所享有的追回权，而一审判决却驳回了甲公司的上述诉讼请求，显然错误，应当改判或发回重审。

二、判决司某某向甲公司返还房产，不仅有法律依据，实践中许多法院也是这样认为和操作的。例如：

1、《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》第二十一条 买受人违约，出卖人请求解除合同，但买受人已将房屋转让给他人的，应通知次买受人作为第三人参加诉讼。如次买受人属于善意第三人，驳回出卖人关于解除合同的诉讼请求，出卖人可另行主张买受人承担违约责任。本条旨在解决出卖人请求解除合同，但房屋已被买受人转让给第三人，诉讼程序和实体如何处理的问题。出卖人请求解除合同，目的是要回复到买卖合同签订之前的状态，即买受人返还房屋，房屋已经过户到买受人名下的，应回转登记。但在买受人已将房屋转让给第三人的情况下，出卖人的诉讼请求直接关系到次买受人的利益，次买受人与案件处理结果存在利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，应通知其作为第三人参加诉讼。次买受人是否为善意第三人，应根据《物权法》第一百零六条第一款的规定进行认定，如次买受人不属于善意第三人，对其取得房屋的利益不予保护，第三人应将房屋返还给出卖人。

2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求次承租人腾退房屋。该司法解释虽然针对的是房屋租赁合同纠纷，但与本案的处理在法理上是相通的，具有可比性，可以参照处理。

3、另外，还有大量可参考的判例，均判决第三人直接向所有权人返还占有的财产。如：《小舅子偷卖姐夫房产第三人非善意被判返还》（中国法院网）；《原告吴俊英诉被告马维成、马志山、第三人马文军、马三忠占有物返还纠纷一案》（宁夏回族自治区西吉县人民法院(2008)西民初字第393号民事判决书）；《本案设备承租人与次承租人应否对出租人担责》（中国法院网）。

三、一审判决驳回甲公司要求司某某腾退返还房产的诉讼请求，造成甲公司作为涉案房产所有权人却无法对该房产行使使用权，同时造成司某某非法占有涉案房产的状态持续下去。

涉案房产登记在甲公司名下，甲公司是涉案房产合法的所有权人。一方面，一审判决王某某与甲公司签订的认购意向书无效，因此甲公司不会再依照认购意向书将涉案房产过户登记到王某某名下，王某某当然也不可能再依据其与司某某签订的房屋买卖合同将房产过户登记到司某某名下；另一方面，由于既无合同的约定，又无法律依据，司某某也无法要求甲公司将涉案房产直接过户到其名下。因此一审判决使甲公司享有涉案房产所有权却无法取得使用权，司某某虽能非法占用涉案房产却无法取得房产所有权，造成了涉案房产所有权与占有使用权非正常分离。从这个角度看，一审判决也是错误的，应当予以纠正。

四、为什么驳回甲公司要求司某某腾退返还涉案房产等其他诉讼请求，一审判决“没有讲理”！

《最高人民法院关于加强民事裁判文书制作工作的通知》第三条要求：要增强判案的说理性，努力做到“辨法析理、胜败皆明”。并明确提出：针对当事人争议焦点，要详尽地阐述裁判的理由，简繁得当地制作裁判文书。不仅要对实体判决的理由进行阐述，而且要对诉讼证据的采信与否进行说明，努力使人民法院民事裁判文书成为向社会公众展示人民法院司法公正形象的重要载体，进行法制教育的生动教材。本案中，甲公司明确提出了要求司某某腾退返还涉案房产，赔偿损失的诉讼请求，依据上述通知的要求，一审法院对甲公司的上述诉讼请求是否支持，应当在一审判决书中详尽地阐述裁判的理由，但一审法院没说明任何理由，就直接判决驳回了甲公司的上述诉讼请求。一审判决没有做到“辨法析理、胜败皆明”，因此甲公司不服一审判决，坚决提出上诉。

此致

某某人民法院