本文是李光清律师去年写的，发表在其新浪博客。现在重新发表在这里，让更多的更多的朋友看到参考

前几天，有人咨询追究开发商逾期交房的违约金的问题。他说他买了惠州**投资公司签的房子，合同约定的交房时间是2014年6月30日，逾期交房可以要求支付违约金。但是迄今为止还没交房，什么时候能交房也是遥遥无期。他说想去法院起诉开发商要求支付逾期交房的违约金，但是又担心诉讼时效已过，就咨询做个判断。

我说，诉讼时效有没过期，得看合同条款判断。

晚上他在微信上把合同发来，合同约定应该在2014年6月30日交房，如果逾期交房在180天内的，每逾期一天的违约金是已付房款的万分之一，直至实际交房之日止。如果逾期交房超过180天的，买家可以解除合同，要求退款和支付已付款2%的违约金，买家也可以要求继续交房，并收取每逾期一天已付款万分之一的违约金，直至实际交房之日止。

显然，按照整个合同，买家几乎可以无限期起诉要求交房，逾期交房的违约金可以算到起诉交房之日，诉讼时效为从交房之日起3年，现实中不存在诉讼时效过期的问题。

经检索，广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》（2013）粤高法民一复字第8号也是这个态度，从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。

但是广州市中级人民法院二审判决广东**房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案没有把从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，视为一个整体债务。而是认为每一日所产生的逾期交房违约金为一个独立的债权，应当分别每一日起算违约金的诉讼时效。同样情况下，买家只能主张起诉之日前两年的违约金。

但是如果合同这个条款稍微变动，把“直至实际交房之日止”去掉，现在起诉要求支付逾期交房违约金，诉讼时效又改如何计算呢。

按照通常的理解，违约行为发生之日起满2年，2017年10月1日开始实施的民法总则规定是满3年，诉讼时效届满，债权人丧失胜诉权。2年或者3年以内权利人主张过权利的，诉讼时效中断，并重新计算。

拿这个商品房买卖的例子讲，如果去掉了“直至实际交房之日止”，买家无法证明他在应该交房之日起2年内即2016年6月30日前向开发商主张过权利，他就丧失了胜诉权，就是说现在没法要到逾期违约金了。

但也有另一种理解，对于债权人按日计算违约金的主张，这种持续违约，按日分别计算违约金的情形，诉讼时效应从其主张权利之日起，倒推两年，超过两年部分，则超过了诉讼时效，不受法律保护。例如重庆市高级人民法院（2013）渡法民初字第01208号、福建省高级人民法院 （2016）闽民申527号。

附：

广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复

（2013）粤高法民一复字第8号

湛江市中级人民法院：

你院《关于上诉人湛江安康房地产开发有限公司与被上诉人李某商品房预售合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

涉案合同约定，卖方逾期交房超过60日，则自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，向购房人支付已付房款每日万分之二的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。

购房人在实际交房或合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。

本案中，安康公司于2010年9月5日实际交付房屋，则李某主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2010年9月6日起算，李某在2012年4月23日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。

此复。

广东省高级人民法院

二○一三年八月一日

2017年10月1日前法律规定的普通诉讼时效是2年，2017年10月1日开始实施的民法总则规定的普通诉讼时效是3年。

权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日（以下简称诉讼时效起算之日）起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

在诉讼时效内，债权人主张过权利或者债务人承诺履行债务的，诉讼时效就此中断，重新计算。