作者：饶金祥律师 福建方与圆律师事务所 福建厦门

马某和张某是夫妻，两人在厦门市思明区拥有一套房产，属于夫妻共同财产，但是登记在马某一人名下。

在婚姻关系存续期间，马某和张某决定出售这套房屋，最终通过中介，马某与买家谢某在2016年3月13日签订了《存量房买卖合同》，房屋成交总价700万元（房屋成交价格为330万元，房屋装饰装修及附属设施、设备作价370万元）。

其中合同特别约定“出售人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出售人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出售人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

上述合同签订后，谢某支付了700万元房屋总价款，马某交付了房屋。2016年5月6日，谢某取得案涉房产的产权证。2017年10月9日，马某将案涉房产内的户口迁出。

谢某认为马某构成严重违约，向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求马某和张某夫妇支付户口逾期迁出的违约金1799000（以房屋成交总价700万元为基数按5%计算为350000元，并自2016年8月21日起以700万元为基数按日万分之五计算至2017年10月8日）

一审厦门市思明区人民法院判决马某承担逾期迁移户口的违约金10万元，其配偶张某无需承担。

谢某不服，提起上诉，二审厦门市中级人民法院经审理，维持判决。

饶金祥律师法律解析：

一、买卖合同合法有效，马某已构成违约。

谢某和马某签订的《存量房买卖合同》合法有效。关于户口迁移的约定条款符合意思自治原则，应以该合同的相关约定为准。马某未在约定期限内办理户口迁出手续，已构成违约，应向谢某支付违约金。

二、谢某主张逾期违约金179.9万元为何最终被调整为10万元？

谢某在马某户口迁移违约期间没有入学需求，就逾期迁移户口可能造成的损失而言，同时，鉴于本案中迟延迁移户口未对黄贤智的生活造成实质性的重大影响，本案约定的违约金明显偏高，法院有权予以调整。

最终法院在自由裁量权限范围内，酌定马某承担逾期迁移户口违约金10万元。