房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。那么哪些租赁行为是无效的呢?
一、出租房屋的条件有哪些
房屋出租由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
房屋出租的条件，概括起来主要有以下几点：
1、有合法的房屋产权证件;
2、房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明;
3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明;
4、将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明;
5、住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策;
6、房屋能正常使用。
二、哪些情况下租赁合同无效
1、出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定。认定房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
2、出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，会导致租赁合同无效。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3、房屋租赁合同的内容不合法，导致不合法内容部分无效。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
三、哪些租赁行为无效
出租房屋必须符合一定的条件才可以，那么什么情况下租赁行为无效呢?根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，将不得出租的房屋进行出租、未征得出租人同意和末办理登记备案手续、擅自转租房屋的均属无效行为。
不得出租的房屋是指：
1、未依法取得房地产权证的;
2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押，未经抵押权入同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
四、无效租赁合同如何处理
房屋租赁承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
房屋租赁承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，房屋租赁承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的房屋租赁承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令房屋租赁承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和房屋租赁承租人并非按合同约定的房屋租赁承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令房屋租赁承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对房屋租赁承租人作适当的补偿。如果是房屋租赁承租人的过错造成房屋损坏的，由房屋租赁承租人负责修复或赔偿。
2、房屋租赁合同合法有效，因房屋租赁承租人违约导致租赁合同被解除，房屋租赁承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的房屋租赁承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令房屋租赁承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对房屋租赁承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或房屋租赁承租人并非按合同约定的房屋租赁承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令房屋租赁承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因房屋租赁承租人有过错造成房屋损坏的，由房屋租赁承租人负责修复或赔偿。
3、房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，房屋租赁承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的房屋租赁承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令房屋租赁承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的房屋租赁承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令房屋租赁承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有。
