近年来，因房地产行业持续火爆，借名购房产生争议的纠纷逐渐增多，笔者近期代理的一宗执行异议之诉案件即是在借名购房的背景下产生的，从本案代理过程中略有心得，遂将借名购房中的法律关系及风险防范建议载于此文，供读者分享。

借名购房是指，一方（借名人）以他人（出名人）名义出资购买房屋，房屋登记在他人名下的一种购房模式，借名人是房屋的实际出资人和所有人，出名人代借名人签订房屋买卖合同并将房屋登记于自己名下。实践中很多人选择这种方式购房，目的在于规避国家限购、税收、登记等政策的限制，亦或是借他人享有的某种权利获得购房优惠等，情况不一而足。由于出名人身份上具有代理和买卖的双重性，再加之借名人借名目的复杂，使得借名购房存在巨大法律风险，司法实践中产生大量纠纷，比如房屋产权登记人（出名人）在未告知实际所有人（借名人）的情况下对房屋进行处分，第三人可以依据善意取得制度直接获得房屋所有权，借名人的房屋所有权将收到严重侵害。

房屋属于典型的不动产，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”。由此看出，登记是不动产物权变动的重要条件, 完成不动产物权登记可以使物权变动的时间得以确定，使物权产权归属关系登记的公示公信力得以向社会明确,使善意第三方权利得到保护，一般情况下可以据此直接推定房屋所有权登记人是房屋实际所有人。但是物权的登记生效主义存在其固有缺陷，其一不能充分尊重双方当事人达成的协议，过于注重形式；二是缺乏必要的灵活性，容易造成公权对私权的过分干涉，因此我国物权法立法上保留了物权行为有因性这一要件，即考虑物权变动的基础原因。对此物权法解释一和法院的相关会议纪要中有条文予以明确规定：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》，其中关于物权纠纷案件的审理问题中第二点提到：“对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查”。

借名购房不同于一般购房，涉及双重法律关系，一是借名人与出名人之间代理关系，二是出名人与第三人之间的房屋买卖关系。《民法通则》第63条规定：“代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人实施的民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度”。根据不同的划分标准，代理可以分为若干种类，其中根据“是否以被代理人名义代理”分类，可以将代理分为显名代理和隐名代理。所谓显名代理是指代理人所进行的代理行为，必须以被代理人本人的名义进行；所谓隐名代理，是代理人虽未以被代理人名义为法律行为，但实际上有代理的意思，且相对人明知或应当知道，从而在法律上亦发生代理的效果。借名购房代理关系的被代理方是借名人，代理方是出名人，出名人根据借名人授权以自己的名义，在权限范围内与第三人签订房屋买卖合同，合同权利义务由借名人承担，很明显借名购房的代理关系可以归类为隐名代理。但是从前述隐名代理的定义看，隐名代理成立还需要具备一个重要的条件，即第三人对隐名代理人的代理身份是知道或应当知道的，否则合同仅约束出名人与第三人。《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

借名购房合同存在巨大法律风险，建议借名人购房时做好必要的防范措施：

（一）摆正购置房屋目的。由于借名购房对外公示房屋所有人是出名人，借名人保障自身权利的前提是购房合同必须是有效的，否则无法以物权行为有因性为由进行抗辩。如果借名人借用他人名义购房存在恶意规避法律和政策规定，会使合同无效，进而无法保障借名人权益。所以建议借名人不要购买经济适用房、回迁安置房，以免造成纠纷，钱房两空。

（二）明确权利归属。借名购房中实际出资人与登记人的一定要签订书面协议，明确双方代理关系和权利归属，发生纠纷时以此作为有力证据，另外协议中应规定严厉的违约责任，防止出名人因利益驱动铤而走险。

（三）保留购房出资和实际居住证据。借名人应当刻意保留相关出资证据，能通过银行转账的方式付款的，尽量选择转账付款；必须现金支付的情况，应当于付款日从银行取款再支付；必须通过出名人账户付款的，应当在转账凭证上记载付款目的等。另外，借名人应当保管好收楼手续、业主协议、物业协议等相关材料，一旦发生纠纷，可以作为证明借名人房屋实际使用人的证据。总之对于借名购房这种风险极大的购房方式，借名人在证据上做任何保留和防范都不为过。

（四）严格的说，由于善意取得制度的存在，没有哪一种措施能够完全避免借名购房法律风险的发生，所以借名人选择出名人时应当考虑那些信用良好、关系密切的亲属或朋友，防范法律纠纷的发生。