判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议是预约合同还是本约合同，主要是看其是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、支付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同，如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

此外，违反预约合同也应承担相应违约责任。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。

商品房买卖实践中，存在着大量的认购、订购、预订等协议类型，这类型协议有可能是预约合同，也有可能是本约合同，当事人往往对这类协议的性质认定不够明确，从而不能提前预防纠纷或在发生纠纷时，不能很好的维护自己的合法权益。因此本文拟结合一则公报案例说明，商品房买卖实践中的预约合同如何认定，以及违反预约合同是否应当承担违约责任。

本文案例中，张某与房产公司签订《预订单》购买特定房屋一套，后因房产公司未能按约定交付房屋，且单方面改变建筑面积，提高售房价格，原告张某将其诉至法院，要求被告赔偿其房屋一套和其他损失十万元。但被告房产公司辩称，双方签订的《预订单》非正式的商品房买卖合同，只是预约合同，而根据预约合同，被告仅有协商签约的义务，没有交付房屋的义务，原告对《预订单》的性质也明知。且即便被告违约，承担的也只是缔约过失责任，因此原告上述主张并无相应法律依据。本案中，法院认定该《预订单》性质为预约合同，房产公司不负有交付房屋的义务，但其构成了对预约合同的违约，应承担违约责任，鉴于张某与房产公司签订预订单后，有理由相信其会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此酌情认定房产公司做出一定赔偿。