论房产共有人擅自处分行为的效力

房产共有包括共同共有和按份共有两种情况。共同共有发生于共同关系中，共同关系产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间。共同共有的主要类型分为夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有。按份共有分为依法律规定而产生的按份共有和依当事人的约定而产生的按份共有，按份共有的当事人之间往往也是基于一定的亲属、朋友关系。在市场经济条件下，房产共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有房产的行为比较常见，对这种行为目前主要有两种观点，一种观点认为这种擅自处分行为是无效的；另一种观点认为如果第三人是善意的，应该认定共有人这种擅自处分行为是有效的。笔者认为，对这种擅自处分共有房产的行为，应联系我国的国情，具体问题具体分析，区别对待，不能一概认定为有效，也不能一律认定为无效。
一、我国房产登记的发展历程表明我国物权公示公信制度尚未完全建立，这是我们研究共有房产必须面对的国情。
建国以后至五十年代初期，我国不动产登记主要适用于土地。随后城市房屋也逐步实行登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证。自五十年代后期开始，房产登记工作逐渐放松，尤其是十年动乱期间，房产管理完全遭到破坏，机构被撤销，登记制度被废驰，权属不明、户籍不清的现象十分普遍。改革开放以后，房产登记制度逐渐恢复，有关登记的法律法规也逐步建立起来，但与法治与市场经济的客观要求相比，现有的登记制度仍缺乏基本的法律规定，缺乏对登记的程序、登记机关及其职权、登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的审查、登记的交易等的规定。登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误、疏漏时常发生。
另外公民登记意识也比较淡薄。因为房产共有关系主要存在于亲属、朋友之中。我国公民受儒家和为贵思想影响深重，较为普遍地对共有关系的登记持漠视的态度，认为共有关系是内部的事，是“家”里的事，往往以亲情、友情代替登记，使得共有房产不具有登记意义上的公开性。事实上是多人共有的房产，但在登记时可能只登记为一个人所有或部分人共有。当部分共有人擅自对外发生交易时，必然产生处分行为的效力问题。
鉴于我国物权公示公信制度的不完善，因此我国房产登记簿上显示的权利可能是有瑕疵的，所以我国房产共有人擅自处分共有房产的行为有其复杂的社会历史背景。
二、房产共有人擅自处分行为的效力认定及其理论和法律依据。
（一）按份共有人处分共有房产行为的效力认定。
按份共有的房产共有人确定了房产份额，享有份额权，实施处分行为时仅能处分相应的份额。处分自己享有的房产份额行为，是有效的。如果处分了全部房产，对其他共有人的部分仍然是实施了无权处分行为，这种无权处分行为处于效力待定状态。
（二）共同共有人擅自处分行为的效力认定及依据
这种处分行为主要有四种情况:
1、房屋产权共有人登记有瑕疵，第三人已经善意取得的，这种情况应认定擅自处分行为有效。
当共有房产只登记了部分共有人时，该部分共有人对外发生交易行为，必须损害未登记的其他共有人权益，不可避免地会发生无权处分的问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果房产交易中第三人取得房产时出于善意，应当从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，可以认定部分共有人的擅自处分行为有效，允许第三人获得房产的所有权。这种情况就是通常所称的善意取得制度。我国历来的司法解释对共有房产可以适用善意取得制度都有明确的规定。
(1)最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见(修正稿)》第二部分“房产纠纷问题”第3条规定“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定房屋买卖关系的，应保护双方的权利”,从该条规定的内容及该条文之后又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法中,隐含了善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定房屋所有权的内容。
(2)最高人民法院1979年2月2日《关于贯彻执行民事政策法律的意见》第二部分“关于财产权益纠纷”第二节“房屋问题”第2条规定“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效”。该规定在共有房屋部分共有人擅自出卖的买卖关系中，提出了三条处理规则，其中包括可以认定买卖有效的情形，前提是买受人善意无过失。
(3)最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六部分“房屋问题”第25条规定“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。“因买卖关系无效而造成的经济损失，有过错一方应负责赔偿”。该解释承继了1979年司法解释的内容，同时提出了买卖无效的赔偿规则。
(4)《中华人民共和国民法通则》颁布实施以后，1988年1月26日最高人民法院制定了若干问题的意见(试行)，该意见第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，明确了对共同共有财产适用善意取得制度，其中包括了共同共有的房产。
2、房屋共有权人登记有瑕疵，第三人虽是善意但未取得的，这种情况应认定擅自处分行为无效。
这种情形指共有房产只登记了部分共有人，该部分共有人擅自处分共有房产，第三人虽然对部分共有人的无权处分行为不知情，即存在善意，但如果第三人没有进行产权变更登记，则没有取得房产所有权，应认定擅自处分行为无效。其依据主要有：
（1）根据《合同法》解释一和《物权法》草案征求意见稿第九条规定，第三人虽然与部分共有人签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于各共有人共同共有。
（2）部分共有人擅自处分共有房产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，其效力待定，当其他共有人明确反对时，其处分行为就是无效的。
（3）按照物权优于债权的理论，因为未进行产权变更登记，第三人基于合同约定的债权不能对抗房产共有人享有的所有权。
（4）第三人不符合房产善意取得条件。善意取得亦称即时取得，指无权处分他人财产的人在不法将其占有的他人财产转让给第三人后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，则其取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产。房产善意取得必须具备五个条件：一、部分共有人实施了无权处分的行为；二、第三人(买受人)善意且无过失；三、善意的准据时点为取得房产所有权当时；四、第三人支付了相应对价；五、房产已作产权变更登记。该种情形因没有具备房产变更登记的要件，说明房产交易行为未完成，第三人未取得房屋所有权，若系善意无过失且支付了相应对价，因未“取得”，则不发生适用善意取得的问题。
3、房屋产权共有人登记没有瑕疵的，这种情况应认定擅自处分行为无效。
这种情况指房产共有人全部进行了登记，部分共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有房产，应认定擅自处分行为无效。其依据主要有：
（1）按照房产登记的公信力原则，房产各共有人均进行了登记，即产生公信力，房屋产权属于各共有人，部分共有人单独无权处分，除非事后经过其他共有人追认。
（2）基于房产登记的公信力，第三人对于部分共有人擅自处分共有房产行为属于无权处分是明知的，所以不存在善意，不符合善意取得条件。
（3）即使办理了房屋产权变更登记手续，也应该以房管局违规为由判定变更登记无效。因为《城市私有房屋管理条例》第十条规定，“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书”。房管局在没有得到全体共有人同意证明书的情况下而为第三人办理了产权变更登记显然是违规的，登记无效。且此时的部分共有人擅自处分行为属于与第三人互相串通损害其他共有人利益的行为，依据《民法通则》及《合同法》的规定，该行为亦属于无效。
4、符合表见代理的，这种情况应认定擅自处分行为有效。
这种情况是指部分共有人擅自处分共有房产，第三人有理由相信该处分行为得到了其他共有人认可，从维护交易秩序和交易安全、保护第三人合法权益出发，应认定为有效。其依据主要有：
（1）最高人民法院1979年2月2日《关于贯彻执行民事政策法律的意见》第二部分“关于财产权益纠纷”第二节“房屋问题”第2条、最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六部分“房屋问题”第25条均规定“其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。
（2）《合同法》第四十九条规定：“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
适用表见代理的准据时点为其他共有人首次知道部分共有人擅自处分行为当时，此时如不做否定表示，即表示对无权处分行为的追认。