勤达公司是中国中部某省会城市的一家房地产企业，于2017年2月底开盘一新项目，由于楼盘地理位置较好，具有一定的升值空间，销售情况火爆，开盘即售罄。2017年3月18日，该城市开始实施限购措施，该措施包括非本市户籍只能购买一套，首套房商业按揭首付比例由20%调整到30%等，勤达公司与客户完成签约后，由于诸多原因，勤达公司未能及时办理网签，导致部分客户无购买资格或是需要在原有的基础上提高1成至1.5成，而客户又无法补足首付等情况，勤达公司已经将所收到的资金已经用于楼盘建设，无法退还资金，现部分客户聚集营销中心，引发危机。

曹斌律师解析：本案中，主要的争议焦点有二个,一贷款政策调整是否属于不可抗力，二、贷款政策调整是否属于情事变更。首先我们看看何谓网签，网上签约的简称，在电子商务领域又可以称为电子缔约、1469/">合同网签。就是开发商和与签订合同后，需到1324/">房地产相关部门进行备案，并公布在网上。网签是为了防止一房多卖的发生，让房1154/">地产交易更加透明化，签合同后可以撤销。根据我国建设部所颁发的《城市1587/">商品房预售管理办法》第六条规定:173/">商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房112/">预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订1380/">商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。

回到案件的争议焦点中：符合商品房预售条件的商品房买卖中，贷款政策调整是不可抗力吗？依照《民法通则》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国家的房贷政策并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，且这种影响不是不能克服，因此国家房产贷款政策的调整应不属于不可抗力事件。

二、贷款政策调整算情事变更吗？

合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，这其中赋予了法官一定的自由裁量权，对于贷款政策的调整对购房交易双方产生的影响能否适用情事变更原则，应该具体分析：

1、若认购协议中买受一方为非该省会城市户籍，导致合同继续履行也无法登记为买受人名字，根据我国的法律规定，不动产以登记为准，即确认不动产的所有权人究竟是谁主要根据房产部门颁发的不动产登记证（或房产证）为准，如果强行履行合同，将可能引发导致的物权风险，这从根本上涉及公民财产权保护制度那么笔者认为，这种情况下，应当可以适用情势变更，可以解除合同，卖方应当予以退还购房款。

2、若认购协议中约定了按揭贷款的付款方式，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，则此时购房者可以通过其他方式筹集资金，补齐首付款的，房贷新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现，所以主张解除合同，退还首付款的主张难以支持。笔者在此也建议解决此类法律风险通过合同约定的形式予以预防，如勤达公司能在认购协议中约定“贷款不成，由购房人自筹款项支付余款”等内容，必能避免此类风险。