购买的房屋比合同上写的小，要求开放商赔款，忍无可忍终于提起诉讼，开发商则称已经过了诉讼时效，那么真的过了诉讼时效么？

【基本案情】

2016年1月11日，张先生向原审法院提起本案诉讼，称张先生向XXX公司购买的诉争房产实际套内建筑面积仅为65.88㎡，比原购房面积减少了 1.2988㎡，依照合同约定，XXX公司应当自觉退还多收的购房款8990元，但XXX公司经张先生多次催讨仍拒不退还。

张先生称XXX公司约在产权登记几个月后将房地产权证转交张先生，张先生于2011年12月1日领取了《房地产权证》彼时知道所购房屋套内面积减少，就在那段时间通过电话及口头方式找XXX公司的工作人员刘某主张退款，刘某表示办理退款需要走流程需要一段时间，而一直拖着，拒绝办理。

XXX公司则称该案已经过了两年的诉讼时效。

【法院审理】

法院认为：张先生与XXX公司自愿签订的《商品房买卖合同》，为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。张先生、XXX公司在该合同中约定涉案房屋建筑面积为67.1788㎡，而房管部门核发的《房地产权证》登记套内建筑面积为65.88㎡、该合同约定“按套内建筑面积计价”、“计价面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲、乙 双方不作任何补偿；计价面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，甲、乙双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税”，故根据上述合同条款的约定，房屋的实测套内建筑面积比合同约定的计价面积减少1.296㎡，面积误差比约为1.93%，XXX公司按该约定应退还张先生购房款为8971元，双方的该项债权债务关系成立。XXX公司应返还多收的购房款。

关于XXX公司所称已超过诉讼时效，张先生于2011年12月1日领取了《房地产权证》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起算。

另根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条 、第六十二条 的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。

因此，只有当债权人主张债权被拒或债务人明确表示不履行时，诉讼时效期间才开始计算。XXX公司从未明确的拒绝张先生的请求，合同中对该项内容履行时间也没有规定，故诉讼时效一直未曾起算，自然未经过诉讼时效。

【孟律师有话说】

法律不保护沉睡的人，当权利人怠于行使自己权利的时候，法律也不会过多保护。诉讼时效制度就是对权利人行使权利做了一个时间上的限制，除一些特殊领域需要重点保护的权益外，一般的诉讼时效是两年，当债务人明确自己不履行义务后，权利人在两年内没有任何行使自己的权利的行为，两年一过，法律就不再保护。

本案的争议焦点就是诉讼时效的问题：张先生自2011年12月1日起应当知道涉案房屋的套内建筑面积减少，但张先生、XXX公司在合同中没有约定退还购房款的时间，即没有约定履行期限，张先生主张退还购房款的诉讼时效期间是否应当从2011年12月1日起算？

根据法院审理依据的法条我们不难看出，未约定履行期限的债务，在债权人未主张随时履行请求权，债务人也未明确表示不履行债务的情况下，双方的债权债务处于和平共处的稳定状态，法律不宜强加干涉，应给予相应的保护，而不应以双方的权利义务关系存续时间长，就认定为债权人怠于行使权利，强行适用诉讼时效。

只有当债权人主张债权被拒或债务人明确表示不履行时，诉讼时效期间才开始计算。此时如果经过两年，就可以认为债权人怠于行使权利，法律则不再保护他的权利。

但在本案中，张先生陈述其在领取房产证后的那段时间通过电话或口头方式向XXX公司的职员刘某要求XXX公司退还购房款、刘某表示办理退款需要走流程需要一段时间而拖延至今，但XXX公司以否认，明确表示从未收到张先生提出的退款主张，因此应认定张先生在2016年1月11日起诉前，没有向XXX公司提出过退还购房款的主张，其诉讼时效期间未起算，张先生提起本次起诉作为其首次主张债权的形式，诉讼时效从起诉之日起算，未超过诉讼时效期间。

但若当时是XXX公司明确拒绝履行退款义务，张先生现在起诉，就超过了诉讼时效，毕竟已经过了近五年时间，收到明确的拒绝后张先生还一直怠于行使自己的权利，那么法律也不会过久的保护他。

孟律师在此提醒您，如果自身的权益受到侵害，还应尽早的提起诉讼，切勿超过诉讼时效，导致可以维护的权益受损。