对因限购、限贷等房地产调控政策导致房屋买卖合同不能履行的处理

限购政策实施前订立的合同：

1、由于政策调整导致买卖合同不能履行的，属于不可归责于买卖双方的事由导致合同不能履行，当事人请求解除合同的，一般应予以支持。

2、如果合同本可按约定期限履行，仅因一方当事人的迟延履行导致合同因受政策调整的影响而不能履行，守约方要求解除合同并要求对方承担相关违约责任的，可予支持。

3、当事人请求继续履行合同的，鉴于司法审判应当与国家宏观调控政策相一致，法院不宜判决或调解卖方为买方办理过户登记手续。

限贷政策实施前订立的合同：
1、未明确约定按揭贷款为唯一付款方式的，买受人单以受限贷政策影响无法继续履行合同为由，请求解除合同的，一般不予支持。

2、如明确约定按揭贷款为唯一付款方式的，买受人以受限贷政策影响无法继续履行合同为由，请求解除合同的，一般予以支持。

限购、限贷政策实施后订立的合同：

1、不因违反限购、限贷政策而导致合同无效。

2、双方应当预见到国家调控政策对交易的影响，如因政策限制无法履行合同的，应当根据不同情况承担违约责任。

3、如买受人在订立合同时故意隐瞒购房资格受政策限制等事实，导致房屋不能办理过户登记的，卖方不承担违约责任。但如果买方已支付房款，对房屋仍享有占有、使用、收益的权利。