小区车位50年“使用权”无保障，产权证在手才安心

人防工程只能“卖”使用权

由于在《中华人民共和国人民防空法》中明确规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时投资者可以进行有偿出租和转让。”也就是说小区的地下车库即便属于人防工程，开发商可以使用，但应承担维护管理责任。

人防办的同志表示：“由于《中华人民共和国人民防空法》只是规定了人防工程投资者享有使用、管理、收益权，没有涉及人防工程权属问题。人防工程属于国防和社会公益性项目，天津在实际工作中，坚持谁投资、谁使用、谁维护、谁管理，积极探索人防工程产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。人防工程权属问题留待国家出台相关法律法规解决。”

他进一步解释：“所谓‘卖车位’只是大家习惯的说法，目前情况下，人防工程的投资者对它的出租、转让等行为都仅限于使用权，与产权相分离。如果小区的地下车库是人防工程，‘卖’的只是使用权。”同时他强调：“人防工程战时必须服从统一调配使用，平时投资者可以有偿出租、转让，但不得影响工程的防护功能和战时使用。人防工程使用前应到人防办办理平时使用备案手续。”

使用权“买卖”不得超20年

花了十多万元，很可能得到的只是地下车库内车位的使用权。“十几万买50年的使用权，就算20万，一个月还不到400元，挺划算的。”部分买了车位的业主这样安慰自己。且不说有的小区还会向购买了地下车库车位的业主每月再收取一定金额的管理费，更重要的是现在通行的车位50年“产权”（注：实为使用权），没有法律保障。由于目前没有明确规定人防工程的权属，开发商仅可对作为人防工程的地下车库行使使用权，所谓“卖”给业主的车位，也是没有产权的，仅仅是一种使用权的租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”如果业主付钱给开发商后，签定了拥有50年“产权”的买卖合同，很可能是签定了一份一个地下车库车位使用权的50年租赁合同，那后30年的权利无法得到法律保障。

房产公司向银行抵押贷款，业主权利无法保障

如果业主只是跟房产公司签订一个使用权转让合同，超过20年后的使用权无法得到保障，另如果房主公司将车住产权证办理后，向银行抵押贷款，到时如果无法清偿债务，法院强制拍卖车位，特权优于债权，因房产公司已无钱可还，到时使用权合同被认定无效的话，业主的债权将无法得到保障，导致无法挽回经济损失。