吴运来律师
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商铺被法院拍卖，是否适用买卖不破租赁？
更新时间：2016-04-18
案情】
2012年6月5日，张某与杨某签订了一份房屋租赁合同，约定以每年8万元的价格将杨某名下位于江南区南国花园商城的门面房一间出租给张某用于经营餐馆，合同期限两年。张某不得转租，如需装修需要杨某的同意，合同签订后张某便将两年的租金一次性给予了杨某。
2013年2月10日，杨某因举债过多无力偿还，其名下用于出租的位于南国花园商城的门面房被法院强制拍卖。竞买人王某拍得此房屋。此时新的房主王某要求张某停止经营并搬离该门面房。张某不同意要求继续履行合同。双方协商未果。于是王某在2013年6月8日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求张某支付2013年2月10至合同解除之日的租金。
【分岐】
第一种观点，用于出租的房屋虽被拍卖，拍卖虽然转移了房屋的所有权并不影响张某与杨某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主王某可以向杨某主张房屋的租金，而不能向张某主张房屋的租金，张某通过拍卖取得房屋所有权后，相对于杨某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于不当得利，应当属于张某那部分的房屋租金给付于张某。
第二种观点，对于张某与杨某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主王某不能向杨某或张某主张房屋的租金，因为在拍卖时王某已经知道此房屋有租赁权，根据买卖不破租赁原则，新房主应当承受此负担，不能在明知房屋租赁合同存在的情况下，再向张某或杨某主张收取租金的权利。
【评析】
此案争议的焦点为新房主王某是否有权收取租金以及向谁收取租金？
笔者认为，应当向杨某主张自己的权利，理由如下：
一、拍卖的房产是不动产，在这个不动产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主王某的利益和张某的利益，在实践中，都是采用承受主义。即杨某与张某所签订的房屋租赁合同，对于新房主王某是有约束力的，新房主王某必须承受此租赁合同；
二、租赁权的实现重在租赁物的使用价值，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭；
三、对于新房主张某如何实现自己的权利，笔者认为，应当向原出租人杨某主张权利。该门面房拍卖成功后，杨某已不再是所有人，如此时杨某仍然获得租金，于法无据，涉嫌不当得利。因此王某应当向杨某主张返还该租金。
2012年6月5日，张某与杨某签订了一份房屋租赁合同，约定以每年8万元的价格将杨某名下位于江南区南国花园商城的门面房一间出租给张某用于经营餐馆，合同期限两年。张某不得转租，如需装修需要杨某的同意，合同签订后张某便将两年的租金一次性给予了杨某。
2013年2月10日，杨某因举债过多无力偿还，其名下用于出租的位于南国花园商城的门面房被法院强制拍卖。竞买人王某拍得此房屋。此时新的房主王某要求张某停止经营并搬离该门面房。张某不同意要求继续履行合同。双方协商未果。于是王某在2013年6月8日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求张某支付2013年2月10至合同解除之日的租金。
【分岐】
第一种观点，用于出租的房屋虽被拍卖，拍卖虽然转移了房屋的所有权并不影响张某与杨某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主王某可以向杨某主张房屋的租金，而不能向张某主张房屋的租金，张某通过拍卖取得房屋所有权后，相对于杨某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于不当得利，应当属于张某那部分的房屋租金给付于张某。
第二种观点，对于张某与杨某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主王某不能向杨某或张某主张房屋的租金，因为在拍卖时王某已经知道此房屋有租赁权，根据买卖不破租赁原则，新房主应当承受此负担，不能在明知房屋租赁合同存在的情况下，再向张某或杨某主张收取租金的权利。
【评析】
此案争议的焦点为新房主王某是否有权收取租金以及向谁收取租金？
笔者认为，应当向杨某主张自己的权利，理由如下：
一、拍卖的房产是不动产，在这个不动产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主王某的利益和张某的利益，在实践中，都是采用承受主义。即杨某与张某所签订的房屋租赁合同，对于新房主王某是有约束力的，新房主王某必须承受此租赁合同；
二、租赁权的实现重在租赁物的使用价值，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭；
三、对于新房主张某如何实现自己的权利，笔者认为，应当向原出租人杨某主张权利。该门面房拍卖成功后，杨某已不再是所有人，如此时杨某仍然获得租金，于法无据，涉嫌不当得利。因此王某应当向杨某主张返还该租金。
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