【基本案情】

某某区某某道某某路XXX号XXX幢房屋为被告所有，该房屋所在地用途为工业用地，土地使用期限从1997年9月18日至2045年3月8日。被告作为甲方(出租方)、原告作为乙方(承租方)签订《智慧领地合同》。合同前言载明：鉴于甲方为某某区《智慧领地》项目的产权人，并已取得该项目所在地块的土地使用权。土地性质：工业用地。现甲乙双方根据相关法律法规的规定，并在乙方充分了解、清楚甲方项目现状的基础上经友好协商，就租赁位于上海市某某区《智慧领地》房屋之相关事宜达成一致意见，自愿签订本合同以兹双方共同遵守。合同第一条“租赁标的及用途”约定，租赁房屋坐落于上海市某某区某某路118弄。乙方承租的房屋为某某路XXX弄XXX-XXX号XXX室，该房屋建筑面积65.82平方米。合同第三条“租赁年限”约定，房屋租赁期限共20年，自2013年12月31日至2033年12月30日止。租赁期满后，自动顺延至土地使用期到期为止，该房屋无需另行支付租金。甲方应于2013年12月31日前将该房屋交付乙方使用。乙方应根据甲方要求，至物业公司办理相关入户手续。合同第四条“租金及其支付方式”约定，乙方应支付甲方总房租款335,879元。2013年1月20日付335,879元。合同第七条“违约责任”第2款约定，甲方如未按本合同约定的期限交付房屋，则自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方应按日向乙方支付已付租金的万分之一的违约金。若甲方逾期交房超过180日内，乙方有权单方解除本合同。乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还剩余租期的租金，并按照租金总额10%的标准向乙方支付违约金。若违约金不足以弥补乙方损失的，则甲方应赔偿乙方因此所遭受的一切损失。第3款约定，在土地使用期限内，甲方不得单方面解除本合同，不得将该房屋另行租赁。第八条“租赁物的使用”约定，甲方同意在租赁期限内乙方有权转租该房屋。乙方转租或继承的，均应与甲方办理相关手续。第九条“其他事项”约定，1、在土地使用期限内如遇政策拆迁，甲方所享受的权利归乙方，同时甲方也不承担相应义务。2、在土地使用期限内如国家政策许可产权转让的，乙方享有优先受让权。转让应按照按转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的相关费用均由乙方承担。3、在土地使用权终止到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则乙方有权续租该房屋，但应按规定办理相关续租手续，其中由此所产生的相关费用按政策由甲乙双方各自承担。该合同还对其他费用的承担、房屋交付条件等进行了约定。合同后面载明的签约时间为2012年1月18日。

2013年1月20日，被告开具载明原告匡某某缴纳335,879元的收据。

【争议焦点】

1，原被告之间签订的合同是否有效？

2，被告是否应当返还原告已付款及利息？

【法院判决】

一、原告匡某某与被告某某技术有限公司签订的《智慧领地合同》无效；

二、被告某某技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告匡某某已付款335,879元；

三、被告某某技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告匡某某利息损失(以335,879元为本金，从2013年1月20日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。

【律师评析】

认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。原、被告就系争房屋签订了《智慧领地合同》，该合同形式上看双方间存在租赁合同关系。然而从该合同履行期限上看，系争房屋土地使用期限从1997年9月18日起至2045年3月8日止，而租赁合同的期限为20年，且期满后自动延续至土地使用期限届满之日止；从该合同金额及付款方式看，原告应在合同签订当日一次性全额支付租赁期间全部租金335,879元；从拆迁赔偿约定上看，在土地使用期限内遇政策性拆迁，被告所享有的权利归原告，同时被告也不承担相应义务。综上，本院认为原、被告签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同正常的租金、租期、动迁等权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。

关于《智慧领地合同》之效力。系争房屋，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。某某技术有限公司未取得房地产开发经营资质证书，对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，原、被告签订的《智慧领地合同》应属无效合同。

合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。现被告不具备预售条件而出卖系争房屋，原告要求被告返还房款应予以支持。另综合原、被告过错程度，并结合被告实际长期占有和使用原告已付房款的事实，对原告要求被告自付款日起按照中国人民银行贷款利率计算的利息损失的主张，本院亦予以支持。