笔者最近接待了一个咨询，吴女士前年买了套商品房，当初开发商宣传楼盘是人车分流的小区，人车分流的住宅区由于没有地面停车位，小区不行车，相应的绿地面积更大，且少噪音、尾气污染，因此日益受到买房者的青睐。吴女士也不例外，当初决定买这个楼盘的房子，正是看中开发商宣传的小区人车分流。哪知房屋交付前，开发商突然决定将部分绿地改为100多个停车位，于是该楼盘的买家纷纷表示不满，吴女士也很窝火，于是前来咨询笔者，想解除商品房买卖合同，做退房处理。

照理说，售楼处在房产推介时明确说明小区是人车分流，但合同签订后要交房了却来个180度大转弯，给你来个人车不分流，简直跟欺诈无异，购房者要求退房似乎顺理成章、理直气壮。但遗憾的是，此类要求退房的情况，在法律上存在诸多障碍。

首先，购房者认为自己购买的楼盘属于人车分流，这种印象来自售楼处的推介，包括楼盘宣传册、沙盘和售楼处工作人员的介绍。那么，假设最终交房时，小区并非像最初楼盘宣传册、沙盘展示的那样，小区人车并不分流，购房者能要求退房吗？

此时，购房者要求退房，在法律上很难得到支持。这是因为，售楼处的那些楼盘宣传册、广告、沙盘等推介物，不属于合同法上的要约。何为要约？按照《中华人民共和国合同法》第14条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。按照该条规定，如果售楼处宣传楼盘是人车分流的，这种宣传必须首先构成要约，只有构成要约，开发商的这种宣传才受到合同法的约束，购房者一旦与开发商达成购房意向，签订购房合同，人车分流的宣传内容也就化为合同条款，形成了开发商的合同义务，一旦违约，购房者要求解除合同就合乎理由。

那么，售楼处的宣传推介材料内容是否构成要约呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条前半部分规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，并非要约。因此，一般情况下，售楼处的那些宣传楼盘人车分流的推介材料只是吸引购房者的一种手段，材料内容本身并无法律拘束力。实践中，开发商大多会在提供的宣传材料上标上一段小字，内容无外乎类似于“本宣传册是广告，一切以最后完工为主”，有的干脆直接写明“本宣传册内容是要约邀请”，购房者不留意看，就容易被宣介内容蛊惑，掉进购房陷阱。

虽然《商品房买卖合同司法解释》第3条的后半段写明：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可惜的是，该条款表述抽象，何为说明和允诺具体确定，何为对合同订立和房屋价格有重大影响，在审判中均无细化的标准，导致个案之间认定存在差异，法官自由裁量权大，且对于购房者一方来说，举证责任负担重。笔者在裁判文书网上查询大量相关案例，发现将开发商的楼盘推介材料和说明认定为要约，从而认定开发商违约的案例寥寥无几。

既然如此，将开发商对于人车分流的承诺明确写进商品房买卖合同不就可以了吗？可惜的是，吴女士与开发商签订的商品房买卖合同中，并没有类似条款，而只有房屋状况和小区基础设施、公共配套建筑的条款。实践中，商品房买房合同都是由开发商提供，一般不会将有关小区人车分流的承诺写入合同，不仅如此，开发商往往还会在合同中增加一个补充条款，内容一般为：“在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，经相关部门批准后，出卖人可以建筑区划平面布局、内部道路、绿地景观、出入口等局部调整，买受人对此予以理解”，购房者也不可能要求开发商对合同条款进行修改，基于当前火爆的楼市情况，购房者在房屋买卖交易中完全没有话语权，只有买与不买的选择。

其实，当前我国有关商品房买卖的法律，主要侧重的还是解决对于房屋本身发生争议和纠纷时的处理问题，而对于居住小区的规划布局，在不影响房屋居住和使用的前提下，一般不构成解除商品房买卖合同的理由。不过随着购房者对居住环境的要求日益提升以及住宅小区功能的日益多样化，小区的规划布局和功能对于购房者的购房意愿正产生越来越重要的影响，因此，在法律上，开发商对于住宅小区的规划布局所作的承诺在何种程度上构成合同解除或撤销的理由，以及是否需要给“住宅小区”这一概念予法律地位，是个值得继续探讨的问题。

所以，挑选一个靠谱的开发商，目前对购房者来说似乎是个更现实的选择。