一、深圳二手房价疯涨，卖家违约不卖房

深圳2015年“330新政”后二手房价飞速上涨，据公开媒体报道，二手房价格平均涨幅超过30%，部分楼盘甚至超过50%。

房价上涨，刚签订买房合同的人还没有从涨价的喜悦中回过神来，就接到了业主要求加价的通知。几番谈判下来，有的买方忍痛加价，顺利过户，双方皆大欢喜。也有的买方不愿意放弃已经有合同保护的溢价利益，不愿加价或同意的加价幅度达不到卖方的要求，交易停滞，不能正常进行。

与买方同样纠结的，其实还有卖方。合同上白纸黑字，写明了履行期限和违约责任。真要违约不卖，既良心不安，也可能面临高达房价款20%的违约赔偿。与此同时，网上各类重判违约金的消息，也让卖方下不了违约不卖的决心。加价不成，是继续履行合同？还是违约不卖？一个又一个律师问过去，谁也不会给卖方吃定心丸。

过户手续停滞了，市场却没有停滞。房价一天天地上涨，入市的新房、解除合同后新入市的二手房，只要放盘，就有人抢着要。也有的中介用高价诱惑业主违约，将房子交给他们去赚取佣金。涨价幅度远远超过20%以后，卖方的最后一丝犹豫，终于被高企的房价砸得灰飞烟灭！相当数量的卖家不再犹豫，一纸撤销委托的通知书，把买方逼到了绝路！

无路可走，只有上法院！是解除合同要违约金呢？还是要求继续履行合同？法院能否支持强制过户？

二、起诉要求继续履行合同、办理过户手续

在二手房买卖合同中，签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程，在此期间，如果房价的上涨幅度远远超过卖方收取的定金，卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金而以更高的价格转卖给其他买主。

目前相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。

根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此，当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任，即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。其中赔偿损失，包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。在实际操作中，而买方也可以通过提高定金额度或约定高额的违约金等加大违约成本的措施，来保护二手房交易的正常进行，消除卖方主动违约行为。

如果购房者遇到上述情况，应及时的向法院提起诉讼，要求卖方继续履行二手房买卖合同，并协助办理房屋过户手续。

三、买方应当勇于要求继续履行合同

守约之风应当赞，违约邪气不可长。如果赔偿就可以解除合同，那么有钱人就会为何欲为，而诚信的人则只好怀疑一切。这肯定不是我们这个社会应当存在现象。也肯定不会有法律、有判决来助长违约的邪气。

网上另有一种观点，在大声指责现行法律规定让违约者的违约成本过低，进而援引某某国家的法律，将买方的怒火引向法律规定。任何一个学法律的人都应该知道，法律的制定必然存在一定的滞后性。我们不能苛求立法者预测到今天的房价疯涨，也不能等待法律更新后来维护自己的权利。我们应该做的，就是用现在的法律规定来保护自己！前文已经说过，合同法规定违约者应当承担的第一项违约责任就是“继续履行”，能够一次性付款的买方，你还犹豫什么？

在要求继续履行合同的同时，买方完全还可以依据合同的约定要求卖方按日支付违约金。卖方拖得越久，需要支付的违约赔偿金越多。无疑会对卖方恶意拖延诉讼的冲动产生一定的制约作用。

深圳黄华律师已经代理数个买家起诉继续履行合同，法院受理后要求提供买房资格证明，案件正在审理中。