问]：我居住在某城市。三个月前，一家房地产开发公司在市里一繁华地段开始建造一幢十六层的高档写字楼，预计两年竣工。但该公司目前已经在对外办理各楼层的出租手续，并预收一定的租金。我想租用该楼的第十层开办公司，但第十层还没建成，而且依照建设部城市房屋租赁管理办法的规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。请问该房地产公司出租尚未竣工验收、尚未取得房屋所有权证的商品房，是不是违反了建设部的上述规定？

[答]：你的提问涉及到商品房预租是否有效的问题。商品房预租，是指房地产开发企业在其开发的商品房尚未竣工验收、取得房地产权证前，将该商品房预约租赁给他人，并预收一定租金的行为。该行为可以确认为有效。其一，从租赁合同的定义来看，租赁合同是双方约定将租赁物交付承租人使用并由承租人支付租金的合同，为此，出租人负有在约定的期限内将标的物交付承租人的义务。不难看出，法律也没有要求订立租赁合同时租赁物必须客观存在这一事实。其二，在动产租赁中，出租人只要在合同订立后，按照合同约定的时间、质量、规格提供了租赁物的，就不视为违约。同样的道理，在不动产房屋租赁中，尤其在商品房屋的开发领域中，"预租"房屋也是可行的。其三，"预租"目前的状况是立法比较滞后，但现行法律法规并无禁止性规定，当事人通过其真实意思表示而签订的预租合同可以确认为有效。

当然，商品房预租必须符合一定条件：一是预租合同的出租方只能是房地产开发企业。二是应当符合商品房预售条件，即房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。三是房地产开发企业已经领取商品房预售许可证。因此，只要具备上述商品房预租条件，房地产开发公司可以出租正在建设中的商品房。至于城市房屋租赁管理办法第六条第一项关于"未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租"的规定，是对现房而言，并不及于预租。



来源：[ 人民法院报 ]