根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。3、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。所以针对你的情况：如果按照合同注明的“定金”，对方违约则要双倍返还定金;如果按收据“订金”，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

因此，在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下，才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”，则不能适用有关定金的法律条款，则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概念，但在条款中明确了收款方违约的双倍返还，付款方违约不得退回的条件的情况下，可以适用合同文字的解释，将“订金”解释为“定金”。

三、定金罚则在商品房买卖中的适用及免责事由

(一)定金罚则的构成要件

1、当事人之间有设立定金的合意。定金罚则的适用为定金合同不履行的结果， 故其构成要件须以定金合同的成立为前提。定金合同成立又须以当事人双方就定金的数额、币种、交付期限、支付方式等达成合意为必要。商品房买卖的实践中， 当事人一般在认购书中就有关立约定金的相关事项进行约定。

2、定金的交付。我国《担保法》第9 0 条规定， 定金合同从实际交付定金时起生效。此条虽系专就违约定金而作的规定， 但因所有类型定金都具有款项的性质，故就立约定金而言， 仍须以定金的实际交付为定金合同成立的必备要件。

3、因一方原因而致商品房买卖合同无法订立的法律事实。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条前段称，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同， 应当按照法律关于定金的规定处理” .这是将“ 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同” 作为定金罚则的构成要件。

(二)定金罚则的免责事由

定金罚则在某些情况下也会无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的， 出卖人应当将定金返还买受人。由于不可归责于双方当事人的事由，有很多。因房产不同于一般商品，它的附加值和不确定性较大，毕竟认购协议不能包括买卖合同的全部内容。除面积、价格、地段、楼层、付款方式等主要条款外，有些内容很难在签订认购协议时量化和具体化，容易产生理解上的偏差，如绿化面积、配套设施、配套建筑的产权归属、违约责任、争议解决方法等。确因这些因素致命合同条款不能协商一致的，笔者认为，应算在不可归责之列，也应退还定金。

四、购房时定金问题的防范措施

由于房地产市场求大于供的客观状况，加之购房者与房地产商之间的信息不对称，地位不平等，主动要求收取定金的往往是房地产商，一旦发生纠纷，吃亏的往往是购房者。俗话说：“买的没有卖的精。”为了尽量减少这方面的纠纷，维护购房者的合法权益，特提出如下建议：

1、房地产市场运作复杂，涉及的法律、法规较多，一般购房者很难通过个人能力防止自己的合法权益受到侵害，购房时应多多救助于法律界和专业人士，不仅要在权益受到侵害后寻求保护，更要在签约和协商过程中拒绝被侵害的可能。

2、买卖双方应当诚实守信，了解定金的性质与效力。购房者与开发商或者房屋中介应当本着诚实守信、公平的原则签订《商品房认购协议书》以及《房屋买卖合同》，特别是处于弱势地位的购房者，应当增强法律意识，了解定金的性质以及惩罚规则。

3、建议相关立法部门、监管部门对诚意金做出准确定性收取诚意金的行为在国外属于非法集资，但我国由于存在法律监管真空，已经“约定俗成”地成了行业的普遍行为，甚至被房地产商们标榜为“使购房行为公平、有序的营销方式”，此种行为将消费者置于非常弱势的地位，其权益根本无法得到保障，同时给房地产市场秩序以及金融市场秩序带来极大风险，因此，建议相应立法部门、监管部门尽快出台相应政策和管理办法加以界定和约束。