2013年11月8日上海市房管局网站发布文件：

（1）对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上；

（2）调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

由此，上海房产调控政策进一步收紧，并如同历次房产调控，势必波及不少已签订《居间买卖协议》甚至《买卖合同》的买卖双方，并形成一波“类型化”的法律争议：

一、争议类型

第一类：已签订《居间买卖协议》支付定金，但尚未网签。因首付比例提高或限购升级，无法完成后续交易。

第二类：在新政出台前，已经完成网签，但尚未完成过户交易（备注：一般新政发布之日即实施）。因首付比例提高或限购升级，无法完成后续交易。

两者的争议焦点都围绕：买方是否须承担违约责任？已付定金、款项等，如何处理？

二、律师解析

此次上海房产新政，不论信贷收紧还是限购升级，导致房屋买卖无法继续，都属于合同履行过程中政府相关政策的执行变化导致合同无法继续履行的。但笔者认为，信贷收紧与限购升级导致交易无法继续的后续责任不同：

第一、信贷收紧，导致无法后续交易的情形

一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致买方不能继续履行合同，买方也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。而且此次信贷收紧，也仅仅减少10%的信贷额度。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同；而且即使卖方同意解除合同，买方必须因后续无法交易，承担违约责任。

但是，买方能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非买方的信用低等个人原因所致，买方可以要求解除房屋买卖合同的，并无需承担违约责任。

第二类、限购升级，导致无法后续交易的情形

笔者认为，限购升级，系买卖合同订立时买卖双方不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，可以归因于不可抗力。

根据我国民法通则第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”合同法第第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

据此买卖双方对合同的不能履行，均可以主张解除合同，卖方需将定金、购房款返还给买方，并双方均无需承担违约责任。