3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，在房地产交易市场掀起轩然大波。其中“出售房产征税按转让所得的20%”的规定更被列为近10年来最为严厉的调控措施。然而上有政策下有对策，当“国五条”细则尚未落地之时，在网络上已经发现了不少人发布了“避税”窍门。那么，这些方法是否靠谱，是否存在法律风险？笔者对律师已有的评论并结合自身多年的房产实践经验，对此一一进行解析：

  ☞避税方式之一：双方打官司过户

  “买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户！”

●律师解析：（1）如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方。一旦法院经过审查认定双方的借款行为不真实或为规避税费，很可能会判决合同无效。（2）这样一来对于买方来说风险极大，买方已付的购房款就处于卖方控制之下；如果卖方存在恶意，很可能自己已经支付的房款都要不回来。（3）新《民事诉讼法》对恶意诉讼的强制措施规定比较严格，相关方甚至面临刑责：当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  ☞避税方式之二：离婚结婚玩两遍

  “第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！”

●律师解析：根据我国民法关于公序良俗的法律原则要求，民事活动应基于维持公序、保持善良风俗的基础之上进行。如果为规避一项税费而不惜离婚、再娶、再离、再婚，且不论这一行为本身对于基本道德伦理的违反，任何一个环节的不正常衔接，影响的将是两个家庭的幸福生活。上述做法，简直属于开玩笑！

☞避税方式之三：离婚售房再复婚

  “将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税)，卖掉后双方复婚。”

●律师解析：因交易房产而办理离婚的案件确实很多，悲剧也很多，有人借机假戏真做，带着一套自己名下的房子跟他人过起了悠闲的日子。况且，目前新政尚未落地，家庭唯一满5年是否属于免征个税范围，尚不得知！

  ☞避税方式之四：房地产交易信托“创新”

卖方的房子和买房的资金分别委托给信托公司设个财产权信托(办抵押和公证)，事前签定交易价格，2年内资金投固定收益低风险产品，收益归信托公司做管理费，到期分配信托权益，直接交易过户。”

●律师解析：这样的新业务当前应该不会有信托公司会做，因为和传统信托业务相比这样的做法不太靠谱，甚至和信托业务毫不相关。

☞避税方式之五：以房入股，通过股权转让交易

卖方将房屋入股公司，然后将公司的股权以转让方式过户给买家。

●律师解析：（1）新注册一家公司也需要一定的费用；（2）若再次通过“股权”转让，由于公司“隐形债务”、“或有债务”的风险，估计没人愿意接盘；（3）若以公司资产方式再次出售，房屋产权登记在公司名下，契税一律要按3%，转让时要按15%-30%的税率缴纳企业所得税。

☞避税手法之六：做低合同价格，签订阴阳合同

这个方法是二手房买卖双方最常用的避税方法。比如一套实际成交价格为200万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是150万元。这样只需交纳150万元房价的相关税费，50万元房价所产生的税费就这样轻易避掉了。

●律师解析：（1）房地产交易并非按照合同价格计税，税务部门需要重新核价。因此，做低房价是否能省税，省多少税尚不得而知；（2）对于买方来说，报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加出售时个税成本；（3）由于做低房价，银行贷款的实际比例也会因此降低；（4）由于存在两份价格不一的“阴阳合同”，一旦操作不慎，很有可能发生不必要的纠纷。