一、法律允不允许业主委托业主委员会自行管理住宅小区？

由于大多数的住宅小区都是习惯性的聘请物业服务公司进行管理，因此很多人认为只有物业服务公司才能管理住宅小区，业主委员会自行管理住宅小区是法律不允许的，以上观点是对此问题的错误认识，《物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，从此条法律规定可以看出，业主不是必须聘请物业服务企业管理住宅小区，业主也可以自行管理住宅小区，也可以委托其他管理人管理，如果是委托其他管理人管理的话，大多数的模式是业主委托业主委员会进行管理。讲到这个地方很多人可能会问，住宅小区的管理需要很多的专门人员，比如需要水工负责水管设施的维护，需要电工负责电路方面的维护，需要清洁工开展垃圾的清扫及倾倒工作，需要治安人员负责对小区的出入车辆进行登记、进行治安巡逻工作，需要专业的会计对收取的费用及开支进行统计做账，这些工作都不是业主委员会完全可以做到的。因此另一个重要的问题就产生了，业主委员会如何聘用专门人员开展管理工作。

二、业主委员会如何聘用专门人员协助业主委员会进行住宅小区管理。

1、模式一、业主委员会可以将自己干不了的各专项工作发包给某个企业或者个人干。这种模式很好理解，就是将水电维护工作发包给专门负责水电维护的企业或者个人，将清洁工作专门发包给负责水电维护的个人，将治安工作发包给负责治安维护的企业或者个人，业主委员会的职责就是负责跟承包这些工作的企业或者个人打交道，将这些承包单位或者个人协调管理好。这种模式应该是法律风险很低、且投入经历较少的模式。业主委员会需要做的仅仅是通过跟承包的企业或者个人签订合同，通过合同来确保各项工作的正常运行。

2、模式二、业主委员会自行雇人从事各种专门工作。这种模式的法律风险很大，主要的法律风险在于员工发生工伤后的赔偿问题，因为一旦雇佣员工干活就意味着双方之间存在劳动关系了，根据《工伤保险条例》的规定，如果劳动者发生工伤，用人单位没有为劳动者上工伤保险的话，则用人单位负责按照工伤保险的赔偿标准赔偿劳动者钱，业主委员会本来就不是一个盈利机构，如果承担如此大的法律赔偿是根本无法赔偿的，由于现在对业主委员会的法律定位只是民间组织，如果业主委员会承担不起赔偿责任后需不需要业主委员会的成员连带承担责任还是个未知数，如果弄不好，业主委员会的成员都需要连带承担赔偿责任。这更是广大的业主委员会的成员不愿意看到的情况。

有过企业管理经验的人可能说，这种情况业主委员会给雇佣的员工上工伤保险不就可以了吗，如果发生了工伤，工伤保险基金就可以进行赔偿了，业主委员会就可以不进行赔偿了，在此律师向大家说明的是，这种情况会导致用工成本的上升，根据临沂市社会保险部门的要求，单单为劳动者缴纳工伤保险是不可以的，还需要缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险，这是一笔很大的开支。此外，我向临沂市及兰山区的社会保险部门进行过咨询，在社会保险部门开户，需要有单位的组织机构代码证，可能业主委员会很少有有组织机构代码证的，如果没有组织机构代码证是无法在社保部门开户的，也就是说没有组织机构代码证的业主委员会无法为劳动者缴纳社会保险。

综上所述，应该第一种模式法律风险较小，并且也是一个具有可操作性的模式。第二种模式是很难操作完成的一种模式，并且成本高。

三、业主委员会如何收取住宅小区管理方面的费用。

1、物业费。

根据《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定，虽然业主委员会成立后的物业费的收取标准完全可以有业主委员会与物业服务企业进行协商，定多少都可以，但是大多数的模式还是按照政府的指导价进行确定，这毕竟是一个参考标准。以上情况都是物业服务企业如何收取物业费的规定，如果是业主委员会替代物业服务企业履行物业服务职能的话，业主委员会的服务也参照以上标准进行收费。

谈到收费，再讲一下物业服务成本的构成，这便于大家了解为什么这么确定物业费及物业费怎么花费。普通住宅物业服务成本包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。但以下费用不得使用物业费支付，1、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本；2、供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。

物业收费实行按月支付，物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

物业服务费按照法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计算。房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的80%交纳物业服务费，合同另有约定的，从其约定。

2、停车费。

物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。己购买车位但未停放车辆的，停车服务费按80%交纳。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属于全体业主共有

3、水、气、电、暖费的收取问题。

供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

以上是来源于《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，在业主委员会代物业服务企业管理住宅小区的情况下，针对物业服务企业做出的规定，就是针对业主委员做出的规定。

四、其他问题。

1、业主装修问题。

业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，缴纳装修保证金，装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。

业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用。按有关规定自行清运的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，建筑垃圾清运收费由双方协商确定。
业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

在业主委员会代物业服务企业管理住宅小区的情况下，针对物业服务企业做出的规定，就是针对业主委员做出的规定。以上规定不仅仅是业主委员会在处理此类问题上的义务，也是职责及管理指导意见。如果弄不好装修出问题了，带来的就是业主委员会与业主之间的冲突，如果冲突激烈了，很可能导致业主委员会的工作无法继续下去，只能是业主自治结束，再次将管理小区的权力交给物业服务公司。
2、服务收费公示。

应在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。

3、账目公示。

应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目。