张某与肖某农村房屋买卖合同纠纷申诉案-找法网

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方俊洲律师

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张某与肖某农村房屋买卖合同纠纷申诉案

更新时间：2013-08-22

代理词

尊敬的审判长、审判员：

湖北君任律师事务所接受本案再审申请人张xx的委托，指派我为张xx房屋买卖合同纠纷再审一案的代理人，参与本案诉讼，经过刚刚结束的法庭调查，对于本案有了更为深刻的认识，现针对法庭归纳的争议焦点，依据事实和法律，发表如下代理意见：

一、诉争房屋买卖合同并非农村村民单一的宅基地买卖合同而是农村房屋买卖合同。现行法律对农村房屋的买卖及房屋宅基地使用权的转让并不禁止

诉争合同的买卖标的物--“房屋”的物权所有权人是张xx，张xx是农村居民，对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权能。无论是居民，还是农民，都是中华人民共和国公民；公民虽然职业不同，但都依法享有宪法赋予的同等权利；
既然农民依法对其私有房屋享有所有权，那么就依法享有对其私有财产占有、使用、收益和处分的权利；而在这四项权利中，处分权又是最核心的权利，是所有权最根本的一种标志。
张xx有权处置其私有房屋。张xx出售其私有财产——房屋，是在行使宪法和法律赋予公民的基本权利。

因此，张xx对其自有的房屋进行处分并不与法相悖。

其一、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护。所有权最核心的权能是处分权，限制农民对其房屋的处分，本质上就是限制农民对其房屋享有的所有权。随着市场经济的不断完善，部分农民走出村庄，离家创业，农村出现越来越多的空闲房屋，如果一味加以限制，这些宅基地上的合法建筑将无法发挥物尽所用的效用，势必会人为地贬损物的应有价值，浪费巨大的可用资源，对农民的利益产生极大的负面影响。合同法的立法宗旨是合同自由，当事人意思自治，如果简单限制农村房屋买卖，也与合同自由的基本精神相悖。

其二、农民对房屋所有权的行使，又受到其宅基地使用权的限制。依照《土地管理法》等法律、法规规定，宅基地使用权作为农村居民的一种基于身份性质的福利，不得随意转让他人，特别是严格限制城市居民购买农民宅基地。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但法律并未对农民之间转让房屋进行限制。本案中，原审判决张克洋与肖艳丽间的《房屋买卖协议》无效，实际上是对法律和政策的误读，没有明确的法律依据。法律并未明确限制宅基地不能随房转让给本集体经济组织之外的农民。

其三、《宪法》规定：“公民享有宪法和法律规定的权利”；《宪法》又规定：“公民在法律面前人人平等”；《宪法》还明确规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。
其四、《物权法》第152条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。由此可知，宅基地使用权应当包括占有、使用这两项最明确权能。但是 “宅基地使用权”中是否包含收益的权能，则难以从该条文得以体现。《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。与之相对应的《土地管理法》第62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这两部法律均没有明确禁止“宅基地使用权”随房的转让，相反对农村村民出卖、出租住房的情形做出了肯定，只是在此基础上作了一些法律后果的规定。这个后果就是一户一地。《物权法》第155条规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。该条明确宅基地使用权可以转让，只是强调转让必须及时办理变更登记，并且对转让的形式、主体都未做明确界定。依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。

其五、《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以并必然发生变动，尤其是在加快发展农村城镇化建设的今天显得尤为突出。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。限制农村居民自有房屋的转让是对《宪法》赋予农村居民财产权、继承权的剥夺，是对《宪法》、《物权法》、《继承法》的根本否定。

其六、农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地集体所有的性质。

二、诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，原审判决认识和适用法律错误

1、原审判决法律认识和适用错误

“ 以事实为依据，法律为准绳”是法官审理案件的基本原则，一份好的判决，应具有一定的说服性、说理性，有明确的事实依据和法律依据，原审判决显然没有做到这一点。

原审法院根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，认定张克洋与肖艳丽买卖房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，所以判令双方所签订的房屋买卖协议无效。原审法院没有正确理解《中华人民共和国合同法》第52条规定“法律、行政法规强制性规定”的含义，亦未正确、全面理解《土地管理法》有关规定的含义。《合同法》第52条第五项的规定的“违反法律和行政法规强制性规定”的认定标准是什么？在司法实践中主要体现在以下几个方面：一是必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；二是必须违反了法律和行政法规的强制性规定；三是必须违反了强行性规定中的效力性规定；四是违反法律和行政法规的强制性规定，既包括同内容违法，也包括形式违法。原审判决没有引用法律、行政法规强制性规定的法律条文，是不能自圆其说的具体表现。

《湖北省高级人民法院民事审判若干问题研讨会纪要》（五）关于房屋买卖问题规定：1、关于未办理过户手续是否影响房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同中，尚未办理房屋所有权转移手续的，不影响买卖合同的效力。2、关于农村房屋买卖问题。我国农村土地属于集体所有，村民出卖自有房屋，所涉宅基地的转让未经村集体批准的，其买卖行为无效。本案双方的买卖协议是在村集体经济组织同意的情况下，并在村集体经济组织直接参与和见证下签订的。因而根据《纪要》的规定和法无禁止即可为的原则，张xx与肖xx按照平等自愿、等价有偿原则签定的房屋买卖合同并不必然无效。

2、原审判决对现行国家政策理解不透

民法通则第六条规定民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。农村宅基地或农村房屋买卖合同纠纷，如果一律确认无效，无效的依据明显不足，判决理由就不可能充分，缺乏直接的法律或法规支持，就有法官造法的嫌疑。因此，如何正确审理和认识农村宅基地或房屋买卖合同纠纷，妥善处置买卖双方的实体权利，是目前司法实践的难点，也是个值得研究的问题。随着我国城市化建设的快速发展，旧城或旧村改造、扶贫搬迁、生态移民等政策的实施农村房屋买卖的情况比比皆是，根据资料显示仅长阳县一年的扶贫搬迁和生态搬迁就有千余户，而且大部分搬迁户均是通过购买农村现成的空闲农房实现的，这些搬迁户只须向政府提供买房合同书、契税两个复印件；公安部门出具的准迁证、迁移证和户籍本；农户与迁往地所在村委会签订的承包合同；原住地村委会和土地承包合同管理部门提供的土地等生产资料流转证明；原居住地房屋拆除图片及证明材料就可以领取扶贫资金，由此可见国家政策也是鼓励性的而不是限制性的，是我国城市化建设和扶贫攻坚的需要。这些搬迁户几乎都涉及农村宅基地的转让，而且地域不仅跨村、乡甚至跨县。我们是不是要将其转让合同都宣判为无效呢？且不说法院没有这么多司法资源可用，社会将会成什么样子是可想而知的。因此，如何正确处理农村宅基地或房屋纠纷，不仅影响司法权威，而且也容易激发农村矛盾，进而影响社会稳定。
三、原审判决合同无效，是对诚实信用基本原则的背离，也与稳定社会秩序和维护交易安全的法律宗旨不相符
本案诉争的房屋买卖协议从签订、履行没有任何法律障碍。被申请人诉至法院，主张房屋买卖协议无效是对诚实信用基本原则的背离。原审判决善意交易合同为无效合同，客观上鼓励了诚信缺失和道德失范，对良好的社会风气造成了负面影响。其后果将冲击农村和谐稳定的大局，影响新农村建设的进程。
第一、该房屋买卖协议的签订是双方当事人意思自治的结果，房屋买卖合同亦是在房屋所在地村集体经济组织的直接参与下签订的，加盖了见证单位xx溪村集体经济组织的公章并且已经实际履行，再审申请人张xx（卖房人）也将自己的户籍在房屋出售后由原居住地xx溪村迁出落户于x村，事后被申请人因自身内心情况的反复要求确认合同无效，显然有违诚实信用的基本原则，应属恶意之诉。按照被申请人的逻辑申请人因已不是十五溪村的村民再度拥有所出售的位于xx溪村的农房又将是无效或违法。

第二、从稳定社会秩序和尊重交易公平、、保障交易安全、构建诚信社会的原则出发，如果允许相关主体随意动摇既存的法律关系，对合同相对方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序维护交易安全的法律宗旨不相符合。

四、根据我国现行的法律和国家政策的规定，本代理人认为对农村房屋的买卖应区别情况分别处理。

第一、对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，如果查明无欺诈、显失公平、无权处分情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

第二、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得房屋所在地村集体经济组织同意的，应认定房屋买卖合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

第三、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的城镇居民的，则应认定房屋买卖合同无效。

第四、对以盈利为目的单独就宅基地进行买卖的，应一律认定买卖合同无效。

五、对本案的处理意见

本案讼争的房屋买卖协议是购买方（被申请人）主动要求购买出卖方（申请人）的房屋，继后为保证买卖关系的顺利完成，防止出卖人将房屋出售给他人，购买方于2011年2月10日向出卖方交付了2000元的订约定金，2011年2月16日买卖双方在出卖方村民委员会的主持下达成《房屋买卖协议》，房屋所在地村委会对该协议签订和履行的全过程进行了见证，购买方付清了购房款120000元（含2000元定金），出卖方在协议签订日起15日内腾退房屋，在购买方尚未入住前，由购买方委托出卖方对房屋进行保管。房屋购买方肖xx向村委会口头申请办理户口迁入手续，村委会表示同意接收。2011年3月8日出卖人张xx将其户口由xx溪村迁出至x溪村。事实足以说明本案讼争的房屋买卖协议缔约主体适格，双方当事人的意思表示真实，并得到了村集体经济租织的同意，且不违背我国现行法律和政策。之所以有此讼争完全是被申请人违背诚实信用原则，恶意诉讼所带来的后果。