大连某支行上诉某酒店物业管理公司物业合同纠纷案-找法网

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大连某支行上诉某酒店物业管理公司物业合同纠纷案

2011-03-06

上诉人（原审被告）：中国xx银行股份有限公司大连西岗支行。被上诉人（原审原告）：xxx酒店物业管理（大连）有限公司。上诉人中国xx银行股份有限公司大连西岗支行（简称西岗工行）因与被上诉人xxx酒店物业管理（大连）有限公司（简称xxx公司）物业合同纠纷一案，不服大连市xx区人民法院（2008）x民初字第2577号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定的事实是：1、2002年11月15日，原告与开发商大连xx世界贸易大厦（简称xx公司）签订了《大连世界贸易中心物业管理委托合同书》，合同约定xx公司将世贸大厦物业管理委托给原告，委托费每月l0万元，委托管理期限为二年，自2002年11月15日起至2004年11月14日止。2003年4月，原告与xx公司又签订《补充协议书》，再次明确原告的物业服务内容和范围，委托费每月15.5万元。2004年11月5日，xx公司和原告共同商定延长物业委托管理合同期限三年，其他条款不变。 2、2006年6月30日，xx公司和原告共同向世贸大厦业主发出关于世贸大厦物业管理工作的通告，告知全体业主从2006年7月1日起，原告在原有物业服务的基础上增加了对大厦工程和收费的管理和服务。同年7月5日，原告与xx公司对世贸大厦的物业资料进行交接。原告就世贸大厦物业管理项目向大连市国土资源和房屋局中山分局进行登记备案。 3、2003年3月24日，被告与xx公司签订抵押借款合同，因xx公司称其已无力偿还借款，故被告将xx公司诉至辽宁省高级人民法院。2006年8月23日，辽宁省高级人民法院作出(2006)辽执二字第27号民事裁定书，裁定将被执行人大连xx世界贸易大厦有限公司所有的座落于大连市中山区同兴街25号的xx世界贸易大厦3、4、5层建筑面积9，024平方米的房产，以流拍价140，313，600元给付被告抵偿债务，并将尚欠被告的3，286万元本金及利息发放了债权凭证。 4、2006年9月20日，原告与xx公司签订了《大连xx世界贸易大厦物业管理服务合同书》，约定自2006年7月1日起，世贸大厦由原告提供物业管理服务，物业费由原告按原标准向包括xx公司在内的全体业主收取，物业服务费按包干制方式实行，收费标准为一层至八层裙楼区域每天1.20元／平方米至l.40元／平方米，写字间面积每天0.80元／平方米至1.20元／平方米，合同期限为十年，自2006年7月1日起至2016年6月30日止。 5、2006年12月26日，原告就缴费事宜致函被告，要求被告作为房屋所有权人应当从2006年9月1日起，按照每日每平方米l.2元向原告交纳物业费。2007年1月10日，被告委托辽宁恒信律师事务所就原告要求支付物业费事宜向原告发出的律师函中载明，被告对原告来函中提到的物业管理费计费时间、计费标准、物业管理依据不了解，作为业主应对此享有知情权，要求原告提供物业管理及收费依据等相关资料。2007年2月6日，原告回复律师函提出的问题，并随函邮寄原告的物业资质证书、营业执照、物业服务合同复印件。此后，原告分别在2007年9月25日、2008年5月29日、2008年9月16日向被告邮寄催缴物业管理费函。2008年3月20日、27日被告分别向原告、xx公司发函，要求移交钥匙。 6、2007年1月19日，原告向本院起诉xx公司，要求xx公司给付物业费。本院依法作出(2007)西民合初字第316号民事调解书，确认xx公司应当给付原告物业管理费及各种费用7，349，622.30元，其中世贸大厦3、4、5层房屋的物业费按照每天1.20元／平方米标准计算至2006年8月31日。 7、世贸大厦的开发商为xx公司，其业主委员会一直没有成立。世贸大厦3、4、5层房屋原属xx公司所有，依照辽宁省高级人民法院(2006)辽执二字第27号民事裁定书抵给被告后，被告曾对该房产进行变卖，并至今未办理产权过户手续。 8、2008年12月11日，辽宁省建设厅向原告颁发了中华人民共和国物业管理企业贰级资质证书，之前原告为物业管理企业叁级资质。原审法院认为，原、被告双方对事实或有关事实所产生的法律后果有下列争议焦点：1、原告是否向被告出具过《物业管理公约》。庭审中，被告陈述原告曾向其出具过《物业管理公约》，被告亦曾将该公约咨询过辽宁天河律师事务所，认为xx公司从来没有向被告告知过物业管理费用的事宜，被告也从来没有同意、签署过该公约，故被告不是物业管理合同的主体，与原告没有法律上的关系。原告称其从未向被告出具过《物业管理公约》。本院认为，因该份证据没有颁布时间，也没有原告印章，被告亦没有证据证明其来源于原告，且原告当庭对这一证据予以否认，故对该节事实，本院无法确认。 2、原告的物业管理资质是否可以对世贸大厦进行物业服务管理。原审法院认为，自2002年11月15日至今，原告一直为世贸大厦提供物业管理服务。在2006年9月20日签订物业管理服务合同时，原告已取得叁级物业管理资质，并已在房地产行政主管部门取得备案，且原告与xx公司签订的《物业管理服务合同书》约定的内容不违反签订合同当时法律和行政法规的禁止性规定。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十条规定，原告与xx公司签订的物业管理合同是合法有效的。即使原告超越资质等级承接物业管理业务，根据《物业管理企业资质管理办法》第十九条的规定，只是房地产主管部门对其作出行政处罚，但不能认定物业管理合同无效。 3、世贸大厦3、4、5层房屋xx公司是否交付被告。原审法院认为，被告取得世贸大厦3、4、5层房屋所有权是依据法院抵债裁定，并非通过房屋买卖取得。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第三百零二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，法院的抵债裁定是经被告同意接收而依法作出的。抵债裁定生效后，法院依法进行交接，如被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒绝移交的，法院可以依法强制执行。法院依法将世贸大厦3、4、5层房屋裁定抵债给被告，被告应当在民事裁定书送达后十五日内接收房屋，被告未申请法院强制执行，称房屋至今没有交付，不符合法律规定。同时，该涉案房屋为开放式商业公建，并不是写字间，电梯可以直达。被告只是要将该房屋进行变卖，而不进驻使用，原告理应将消防通道及手扶梯卷帘门上锁，防止设施的损坏，亦是原告为该房屋提供物业服务管理的义务。故被告称被执行人xx公司至今未将房屋交付的辩解不能成立，本院不予采信。 4、原告与被告是否具有物业服务的法律关系。原审法院认为，物业服务法律关系是建立在物业服务企业与业主之间的，《物业管理条例》第六条明确规定"房屋的所有权人为业主"。2006年8月23日，辽宁省高级人民法院作出(2006)辽执二宇第27号民事裁定书，裁定将被执行人大连xx世界贸易大厦有限公司所有的座落于大连市中山区同兴街25号的xx世界贸易大厦3、4、5层建筑面积9，024平方米的房产，以流拍价l40，313，600元给付被告抵偿债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定"不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。"世贸大厦3、4、5层房屋虽然没有登记在被告名下，但自裁定书送达给被告时起，被告即成为世贸大厦3、4、5层房屋的所有权人，即为世贸大厦业主。物业管理服务合同是物业服务企业要求业主给付物业费的依据。根据《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条规定，物业管理合同是由建设单位和业主委员会代表业主与物业管理公司签订，其效力及于全体业主。xx公司作为建设单位在业主大会成立前，有权选聘物业管理企业。xx公司与原告于2002年11月15日和2006年9月20日签订的物业管理服务合同，均属于前期物业管理合同。因世贸大厦至今未成立业主大会、业主委员会，原告与xx公司签订前期物业管理合同仍然有效。原告与被告虽没有就世贸大厦3、4、5层房屋签订物业管理合同，xx公司亦没有告知被告应当交纳物业管理费，但当被告通过法院裁定同意接收世贸大厦房屋所有权时，原告已为世贸大厦提供物业服务多年，被告作为世贸大厦新业主，理应主动了解该大厦的物业情况，遵守前期物业管理合同的约定。且原告为世贸大厦3、4、5层房屋提供服务管理至今，故原告与被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。 5、关于物业管理费给付标准的问题。原审法院认为，被告在与xx公司签订贷款抵押协议时，世贸大厦已开始使用。被告在同意并收到法院抵债裁定后，理应主动接收抵债房屋并与世贸大厦的物业管理公司协商物业服务费的给付标准及计收时间。原告在2006年12月26日曾发函告知被告物业管理费每天1.2元／平方米及物业费计收时间。被告在收取原告函件后，又委托辽宁恒信律师事务所邮寄律师函，要求原告提供物业管理费计费时间、计费标准、物业管理合同等材料。原告在2007年2月6日回复律师函中提出的问题时，已将物业资质证书、营业执照、物业服务合同提供给被告。说明原告已将物业费的收取标准告知被告。嗣后，原告又多次致函催缴物业费，被告除在2008年3月20日要求原告移交房产钥匙外，没有对物业费的收取标准提出异议。而xx公司作为世贸大厦3、4、5层房屋原业主已按照每天1.20元／平方米给付物业费。本院认为，原告已将物业管理合同提供给被告，并将物业费收取标准告知被告，被告未对物业费收取标准提出异议，应视为其同意物业费的收取标准。故对原告依据《物业管理服务合同》约定，要求按照每天l.20元／平方米标准计算物业管理费主张，不违反法律规定，且不高于市场价格，本院予以支持。关于对被告提出原告在世贸大厦l层华夏银行物业部分、7、8层按照每天0.80元／平方米收取物业费的事实，本院认为，包干制是业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。故依照《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条规定，原告有权根据不同物业的性质和特点在合同约定范围内与业主协商收取物业管理费。世贸大厦1层华夏银行物业部分、7、8层按照每天0.80元／平方米收取物业费是原告与业主协商的结果，也是原告自主经营的权利，并不影响物业管理服务合同中约定的收费标准。 6、关于被告提出追加开发商xx公司为第三人的问题。原审法院认为，世贸大厦3、4、5层房屋的所有权人为被告，且原告与xx公司在2006年9月20日签订的物业管理合同是对2002年11月15日签订的前期物业管理合同的修改和延续，是针对世贸大厦94，234平方米的整体物业管理服务合同，并不是世贸大厦3、4、5层房屋的物业管理合同，合同中没有损害被告利益的约定。如被告有证据证明xx公司在选聘物业管理企业和签订物业管理服务合同中损害业主利益，被告可以通过另行诉讼解决。xx公司与本案没有直接利害关系，本院不予追加xx公司为本案的第三人。综上，原审法院认为，原告与xx公司签订的物业管理合同合法有效。物业管理费是维护物业正常运转的费用，是保证物业区域获得正常管理和维护的条件，全体业主都应当承担交纳物业管理费的义务。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条之规定，被告有权放弃使用其所有房屋的权利，但不能以房屋没有使用，没有享有物业管理企业提供服务，而拒绝履行按时交纳物业服务费用的义务。虽然被告一直没有使用房屋，但其拖欠物业费可能给物业维护造成影响，将损害其他业主的合法权益。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，被告作为世贸大厦3、4、5层的房屋所有权人，应当履行交纳物业管理费的义务，故对原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。物业费按照每天l.20元／平方米计算，世贸大厦3、4、5层房屋的物业管理费为l0828.8元／天(1.20元／天／平方米×9024平方米)，所欠物业费从2006年9月1日至2008年8月31日(730天)，共计7905024元。关于原告要求被告给付物业费利息的诉讼请求，因法律没有明确规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告西岗工行自本判决生效之日起十日内，给付原告xxx公司物业管理费人民币7905024元。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费67185元(原告已预交)，由被告西岗工行负担。宣判后，西岗工行不服原判，向本院提起上诉，上诉请求撤销原判，依法改判驳回xxx公司的诉讼请求。其依据的主要理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误，表现在：西岗工行与xxx公司之间不存在物业合同关系，案涉房产虽在2006年8月23日经法院拍卖抵债给了西岗工行，但至今未办理产权手续，原房产所有权人xx公司至今未将案涉房产交给西岗工行，故应追加xx公司为被告或第三人；xx公司与xxx公司签订的物业管理合同中约定的物业收费标准对西岗工行不具有约束力，且xxx公司超越资质经营物业服务业务，不应受到法律保护。 xxx公司答辩称服从原判，不同意西岗工行的上诉请求及理由。其主要观点为：xxx公司与xx公司签订的物业服务合同是合法有效的，对世贸大厦全体业主均具有约束力，案涉房产在2006年8月已经属于西岗工行所有，其不办理注册手续不影响其是房产所有人的事实，故其理应按照物业管理合同的约定交纳物业费，是否超越资质经营不影响交纳物业费，因为物业费的收费标准是协商的结果。经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为：根据《物业管理条例》的规定，物业管理合同是由建设单位和业主委员会代表业主与物业管理公司签订的，其效力及于全体业主。xx公司作为建设单位在世贸大厦业主委员会成立前，有权选聘物业管理企业，因世贸大厦至今未成立业主大会、业主委员会，xx公司作为开发商与xxx公司签订的针对世贸大厦的物业管理服务合同，属于前期物业管理合同，双方签订的物业管理合同合法有效，其效力及于世贸大厦全体业主。xxx公司虽没有就世贸大厦3、4、5层房屋与西岗工行签订物业管理合同，xx公司亦没有告知西岗工行应当交纳物业管理费，但根据2006年8月23日辽宁省高级人民法院作出的(2006)辽执二字第27号民事裁定书，案涉房产已以流拍价l40，313，600元由xx公司抵债给了西岗工行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定"不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。"世贸大厦3、4、5层房屋虽然至今没有登记在西岗工行名下，但自上述裁定书送达给西岗工行时起，西岗工行就成为世贸大厦3、4、5层房屋的所有权人，即为世贸大厦业主。且当西岗工行通过法院裁定同意接受世贸大厦房屋所有权时，xxx公司已为世贸大厦提供物业服务多年，并为包括世贸大厦3、4、5层房屋在内的整体大厦提供物业服务至今，故原审法院认定xxx公司与西岗工行之间已形成事实上的物业服务合同关系并无不当，本院对此予以确认。且物业管理费是维护物业正常运转的费用，是保证物业区域获得正常管理和维护的条件，全体业主都应当承担交纳物业管理费的义务。西岗工行上诉称案涉房产至今未办理过户手续及其一直没有使用案涉房屋故不应交纳物业费的观点，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条的规定，房屋所有权人有权放弃使用其所有房屋，但不能以房屋没有使用，没有享有物业管理企业提供服务，而拒绝履行按时交纳物业服务费用的义务。且其拖欠物业费可能给物业维护造成影响，亦将损害其他业主的合法权益，故对西岗工行的上诉主张本院不予支持。至于案涉物业费的收费标准，根据物业管理服务合同的约定，案涉房产即世贸大厦3、4、5层房屋应按照每天l.20元／平方米计算，所欠物业费从2006年9月1日至2008年8月31日(730天)，共计7905024元，综上，xxx公司要求西岗工行给付物业管理费的诉讼请求合法有据，应予支持。至于西岗工行上诉主张xxx公司超越资质故法院不应支持其主张物业费的观点因于法无据，本院不予认定。综上所述，原审法院认定事实清楚，所作判决并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67135元，由上诉人中国xx银行股份有限公司大连西岗支行负担。本判决为终审判决。

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