关于印发《武汉市直管公房使用权有偿调换、转让管理办法》的通知
各区房地产管理局、物价局、房地产公司、市直属房地 产公司、市房地产交易互换中心：
为了加强直管公房使用权有偿调换、转让管理工作,搞活房地产二、三级市场,改善住房居住条件,盘活存量房地产,维护国家和转让、调换者的利益,根据《武汉市房产管理条例》的有关规定，现将《武汉市直管公房使用权有偿调换、转让管理办法》印发给你们,请认真执行。
武汉市直管公房使用权有偿调换、转让管理办法
第一条、为了加强本市直管公房使用权有偿调换、转让的市场管理。改善群众居住条件。盘活存量房地产,根据国家有关法律、法规,和《武汉市房产管理条例》的规定。结合本市实际,制定本办法。
第二条、本市行政区域内单位和个人有偿调换、转让直管公房使用权均适用本办法。
第三条、本办法所称有偿调换是指承租人在调换直管公房使用权过程中,因双方在面积、等区、结构、环境上的差异,由一方当事人对另一方当事人予以经济补偿的行为。
本办法所称有偿转让是指承租人经出租人同意 , 按 规定的程序将房屋使用权转让给他人 , 由受让人对转让 人予以经济补偿的行为。
第四条、实行直管公房使用权有偿调换、转让应当坚持平等互利、诚实自愿、等价有偿、有利于工作、方便生活的原则。
第五条、武汉市房地产管理局是本市房屋有偿调换、转让的主管机关。武汉市物价局是房屋有偿调换、转让收费的主管机关。
武汉市房屋调换总站,按市房地产管理局规定的职权范围,负责全市直管公房使用权有偿调换、转让的业务管理。市直属、区房屋调换站负责本辖区直管公房使用权的有偿调换、转让工作。
第六条、有下列情形之一的，经出租人同意,承租人可以将承租的房屋进行有偿调换、转让:
< 一 >为改善居住条件的;
< 二 >为购买商品房而筹措资金的;
< 三 >为购买直管公房而筹措资金的;
< 四 >自主有余的。
第七条、有下列情形之一的，不得有偿调换、转让直管公房使用权：
< 一 > 无合法租赁证件的;
< 二 > 拖欠房屋租金的;
< 三 > 有房屋租赁纠纷的;
< 四 > 损坏承租房屋未予修复、赔偿的;
< 五 > 折迁行政主管部门公告将要拆除的;
< 六 > 独用单元式房屋转让其中一部分的;
< 七 > 转让后转让人人均居住面积低于 8.5 平方米的 ;
< 八 > 法律、法规及政策规定不得有偿调换、转让的。
第八条、有偿转让直管公房使用权 .下列人员有优先受让权:
< 一 > 各房地产公司;
< 二 > 居住在转让房屋中的团结户,包括共厨、共厕、共厅房屋的住户;
< 三 > 人均居住面积低于8.5平方米,有本市常住户口的居民;
第九条、办理直管公房使用权有偿调换、转让手续,当事人须持直管公房使用权有偿调换、转让申请、合法租赁凭证、个人身份证件、户口簿等有效合法证件,按市房地产管理局规定的程序向市、市直属、区房屋调换站申请办理有偿调换、转让手续。
第十条、市、市直属、区房屋调换站办理有偿调换、转让手续时，必须进行实地查勘,现场评估，填写《武汉市直管公房使用权有偿转让评估表》由房屋调换站站长签字后生效。
第十一条、直管公房使用权有偿调换、转让补偿金额由当事人双方协商议定。
第十二条、直管公房使用权有偿调换、转让,当事人应向房屋调换站缴纳过户费:
< 一 > 住宅用房使用权有偿转让,每户收费按转让房屋等区、楼层、结构、设施设备及环境条件等因素综合积点评分之和×分值×房屋成色×1O%×计租面积收取。由房屋出让方支付或双方协商支付。
< 二 > 住宅用房使用权有偿调换,每宗收费按调换双方房屋积点评分分差×分值×5O%收取,由低分值方支付或双方协商支付。
< 三 > 非住宅用房使用权有偿调换、转让过户费按住宅用房标准的2-3倍收取。(1-2类地段按3倍收取，3-5类地段按2倍收取)。
< 四 > 积点评分标准按《武汉市直管公房使用权有偿调换、转让积点评分标准表》评估计算，每一分值为8O元。市物价局将根据市场行情变化,并征求市房地产管理局意见,适时调整。
第十三条、直管公房使用权有偿调换、转让过户费由市直属、各辖区房屋调换站收取。跨区的直管公房使用权有偿调换由市房屋调换总站收取。收取的费用应专户储存、专款专用,其中:6O%以上用于直管公房的维修支出。
第十四条、属下列情况的,经房屋调换站批准，可减半收取房屋使用权有偿转让过户费:
l、有购买商品房购房合同的;
2、家庭人均收入低于15O元的(凭民政部门提供的有效证件 ) 。
第十五条、直管公房使用权有偿调换、转让中的过户费实行经营性收费管理,统一使用税务机关规定的收费票据。
第十六条、规范直管公房使用权有偿调换、转让管理工作,建立健全各项管理制度：
< 一 > 评估结果备案制度。市、市直属、区房屋调换站必须将直管公房使用权有偿调换、转让评分结果定期报市房地产管理局、市物价局备案,并定期接受检查；
< 二 > 实行明码标价制度。各房屋调换站必须在醒目的位置公布收费项目、收费标准、计费方法等事项；
< 三 > 执行服务价格监审制度。市、市直属、区房屋调换站按规定办理《房屋价格监审证》,亮证收费;
第十七条、有偿调换、转让直管公房使用权的调换人、受让人执行国家房改售房政策而购置该房产权时，应按房改出售公房政策办理,不得以受让时支付的补偿费、转让费冲抵购房资金
第十八条、违反本办法，私自有偿调换、转让直管公房使用权的行为无效,由房地产管理部门没收非法所得。因弄虚作假、隐瞒事实情况而造成经济损失的,出租人和受损失方当事人有权向人民法院提出诉讼,要求赔偿经济损失。情节严重的,出租人有权收回房屋，另行出租。构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第十九条、各级房地产管理人员应当自觉遵守本规定、恪守职业道德秉公办事,不得构私舞弊,以权谋私,办理直管公房使用权有偿调换、转让手续、除征收过户费以外,不得以任何名义收取其它费用。违者按管理权限由有关部门予以查处。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条、本办法由市房地产管理局、市物价局按各自职责负责解释。
第二十一条、各自管房单位有偿调换、转让房屋参照本办法执行。原武汉市房地产管理局、物价局武房市(1993)129号文,武汉市房地产管理局武房物(1997)134号文件,武房物(1998)4号文同时废止。
第二十二条、本办法从公布之日起施行。
一九九八年九月三十日
