拒交物业费是业主维权最好的方法吗？

近年来，物业纠纷案件不断成上升趋势，对业主的强制执行案数量也在急剧增加。交，还是不交？欠，还是不欠？这个问题让许多因各种原因无奈欠费的业主举棋不定。笔者认为拒交物业费从小区长期发展的角度看，没有赢家，业主维权还要从长计议。

一、业主拒交物业费的原因分析

业主们不交物业费的原因方方面面，有些是物业管理的问题，有的还可能是早期开发商遗留下来的问题。但是不管怎样，花那么多钱买了房子，却没有得到满意的环境，业主们当然觉得很委屈。而物业公司是大家请来的“管家”。业主的生活受到影响，“管家”自然也脱不了责任。于是大家就通过拒交物业费的方式进行抗议。但是这样一来，物业公司收不到钱，不仅无法改进服务质量，反而连原先的保安啊，保洁啊，都维持不了。最后倒霉的还是业主。其实，拒交物业费导致的这种恶性循环的结果，很多业主也是意识到的。看这样一个调查：

　　您认为不缴纳物业费会损害谁的利益？

　　整个小区的业主 37.36%

　　小区中按时缴费的业主 30.19%

　　不损害谁的利益 32.45%

从这个调查可以看出，认为损害全体业主或者部分业主的人占到67％。曾经有调查数据显示， 63％的人选择用拒交物业费这种方式维权。明知道不交物业费不是解决问题的上策，却还是选择了这种方式，其中不难看出业主对于维权的无奈。那么，有没有好一点的办法，让业主享受到满意的服务，心甘情愿地交上物业费，让物业公司顺利地运行下去呢？

二、业主维权的方式方法

业主维权应该怎么维?不同的人有不同的答案。其实，“水无常形，兵无常势”，每个小区的问题都有自己的特点，开发商、物业公司和业主的素质、思维方式更是千差万别，业主维权自然也没有一成不变的好办法。一般来说，业主有三个维权途径：一是单打独斗，单个业主向法院起诉，或者以不交物业费消极对抗，等着做被告；二是集体行动，众多业主组织起来，与开发商或物业公司谈判、诉讼；三是成立业主委员会，由业主委员会更换物业公司。著名律师、物业维权专家秦兵认为，多年的实践表明，业主要想更好地维护自己的权利，应当先成立业主委员会，以集体的力量和智慧去赢得胜利。就这三种维权方式的效果来看，第一种办法的个人成本最低，但业主一旦败诉，承担的代价很高；第二种办法成本也低，业主只需支付律师费和参加诉讼人员的餐费、车费即可，第三种办法的成本最低，也最有效。

目前多数业主自治水平较低，缺乏公共责任意识，对自己的权利缺乏正确的认识，也不知道如何正确地行使权利。在计划经济体制公有住房分配模式下，人们早已牢固树立了住房不付费的观念，而且也不关心房屋及相关设施的维护情况，反正有“公家”负责，自己不必操心。虽然商品房的兴起让许多人成为了房屋所有权人，但在观念上，不少人并不认为这和以往分配公房在居住上有什么本质区别。面对物业费，许多业主都认为“以前从来没有交过”所以就“不应该交”。物业服务是面向全体业主的，而许多业主完全以个人的主观感受对服务进行评价，一旦自己对服务不满意就拒绝交费。更多的业主把自己当成旁观者，不知道通过集体决策来表达自己对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，造成欠费风气盛行。

和谐社会在小区的体现就是构建和谐社区，而构建和谐社区必须要充分发挥社区自治的功能，就要真正实现业主自治。不能遇事都找政府、找法院。业主通过业主大会来制定相关的规则章程，解决业主间的矛盾，约束业主的行为。如果没有业主自治的话，像小区内对业主的收费等问题都要通过司法调节的话，就根本无法管理好自己的社区，更谈不上构建和谐小区。

如果没有业主自治，我们就无法落实《物权法》规定的业主权利。比如自行管理权，对物业服务企业的聘任权、解聘权、监督权等等，都是非常重要的业主权利，如果没有业主大会，这些权利根本就无法落实。有人提出，即使有业主认为物业服务公司的服务不好，但是单个业主却无权解聘它。关于这个问题，应当明确，有些权利是法律赋予全体业主的，单个业主自然没有权利解聘物业服务公司。在房屋刚开始销售的时候业主比较少，由开发商聘请物业公司是合理的。但是随着业主的增多，业主就有权召开业主大会，根据具体情况选择物业服务公司，而不受开发商的限制。业主享有自行管理权，行使这个权利也必须要召开业主大会，全体业主通过业主大会行使权利，单个业主无法行使自行管理权。为什么实践中业主和物业公司矛盾很大？一个很重要的原因就是，物业公司是开发商聘请的，不是由业主大会选择的，物业公司实质上很容易受到开发商的影响，即使收费很高或者服务质量差，业主也没有办法。如果是通过业主大会聘请物业公司的，那么收费问题就必须按照管理规约进行处理。

如果没有业主自治，就无法管理业主的共有财产。举例来说，一个电梯用了很长时间，不能继续使用了，需要更换；但是物业公司说没有权利更换，因为这是业主的共有财产，物业公司无法决定换还是不换；最后电梯出故障，官司打到了法院，在审判过程中提出问题，这究竟是谁的过错？这就是因为业主自治没有搞起来。本来是否更换电梯完全可以并且应该通过召开业主大会议定，但问题是无人管理，而且业主也没有地方开会。《物权法》特别强调业主自治的重要性，第78条就是为了要尊重业主自治，规定业主大会和业主委员的决定对业主产生约束力，业主都要遵守。如果有关决定侵害业主利益，业主可以请求人民法院予以撤销。但是，管理规约不能依照第78条的规定请求撤销。管理规约是业主的共同生活章程。对弃置垃圾、排放污染物或者噪音等问题，都要通过管理规约来解决，包括第77条涉及的“住宅商用”问题。现在《物权法》规定必须通过管理规约加以确定，管理规约规定不允许，就不能撤销。管理规约是全体业主的共同行为准则，需要由全体业主通过共同意思表示加以执行，因此业主大会机制不健全的话，管理规约实际上就无法执行。

因此业主维权要讲究方法，能不打官司尽量不打官司，加强业主自治管理是首要问题，也是治本之道。否则只能解决暂时的问题，对小区的长远发展是不利的。一旦进入诉讼环节，就要做好充分的准备，只打有把握的“仗”。行动上必须合法，业主应该明白，以恶制恶无法达到解决问题的目的，只有善于运用法律，做好认真细致的调查和取证工作，维权才有可能取得成功。

三、律师在业主维权的过程中可以起到那些作用呢？

房子是很多业主最重要的财产，要想保障其保值升值，一定要请好的物业公司来管理。业主应该明白，买房只是万里长征走完了第一步，接下来还有很多的事要做：成立业主委员会，监督业主委员会正确行使权力，提请业主委员会选择好的物业公司等等。在这个过程中，律师可以发挥巨大的作用。

首先，在成立业主委员会的时候，请律师提前介入可以解决很多意想不到的困难和麻烦。帮助业主规范业主委员会的选举及日常工作流程，有效的行使业主委员会的各项职权，起到监督和督促物业公司规范服务的作用，从而有效的维护广大业主的合法权益。

其次，在物业纠纷案件中，特别是诉讼的时候，请律师帮助可以增加胜诉的几率。毕竟，很多业主不懂法庭规则和诉讼技巧，往往有理说不清。而律师作为专业人士，参与诉讼，可以为业主的维权减少成本、降低风险，帮助业主制定合理、有效的行动策略和行动方案等等。

总之，业主维权不仅要从自身做起，完善自治组织，同时我们也要看到，国家对物业企业的入门资格以及淘汰机制的进一步明晰，外部监督机制的形成都会促进物业企业真正适应市场竞争的需要，不断适应业主对物业服务提出的新的要求，比如：改变目前实践中对物业公司按规模评级的做法，转以服务的好坏、业主的满意程度为评级标准等。业主和物业公司也应按照市场的行为，共同协商费用、服务标准等事项。对物业公司来说，应当努力成为系统服务的集成商，加强人力资源管理，制定企业发展战略，明白自己可能会被业主重新选择，清醒地认识市场风险。对业主来说，也应该树立“花钱买服务”的意识，毕竟，只有好的物业管理才能使自己的房屋保值升值。市场竞争规则的制定，优胜劣汰机制的有效运作，才能使优秀的物业企业脱颖而出，真正使他们成为小区业主称心的管家。